Avec 8,5 millions de mètres carrés placés en 2021, la plupart des pays, tels que le Royaume-Uni, l’Allemagne, l’Espagne et les pays nordiques ont bénéficié d’une augmentation des volumes investis, tandis que d’autres pays, comme la France, la Belgique ou les Pays-Bas, sont encore en dessous des niveaux d’investissement de 2020.

Selon la dernière étude de BNP Paribas Real Estate, le marché locatif de bureaux en Europe a connu une augmentation significative du volume placé en 2021 avec 8,5 millions de mètres carrés commercialisés sur les dix-huit principaux marchés, soit une hausse de +27% par rapport à 2020. Après un début d’année encore au ralenti, la demande de bureaux a commencé à se redresser au deuxième trimestre 2021, affichant un certain retour à la normale aux troisième et quatrième trimestres.

« Même si les niveaux pré-Covid n’ont pas été atteints sur l’ensemble de l’année 2021 (-8%), la demande placée a atteint 2,95 millions de mètres carrés au cours du quatrième trimestre, ce qui est en ligne avec les volumes habituels pré-Covid pour cette période. Le marché des bureaux se redresse progressivement, porté par les entreprises qui souhaitent se déplacer pour adapter leurs espaces aux nouveaux modes de travail. C’est pourquoi les valeurs devraient rester bien orientées dans les principaux quartiers d’affaires d’Europe », commente Richard Malle, directeur adjoint de Business Services, en charge de la recherche, de l’innovation et de la Data chez BNP Paribas Real Estate.

La plupart des marchés ont affiché un fort rebond des volumes placés, comme à Barcelone (+85% par rapport à 2020), « Central London » et Bruxelles (+46% chacun), « Central Paris » (+36%), Milan (+34%) ou dans les six principales villes allemandes (+27% pour Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich). Quelques villes européennes enregistrent encore des baisses : Amsterdam, Luxembourg, Varsovie et Dublin.

De nouvelles progressions sur le marché locatif sont attendues pour 2022. La demande placée devrait s’accélérer dans les mois à venir sur l’ensemble des marchés, sans pour autant atteindre les niveaux d’avant-crise, avec les prévisions suivantes :

- 3,5 millions de mètres carrés sur les six principaux marchés allemands (+12% vs 2021) ;

- 2,1 millions de mètres carrés en Ile-de-France (+13%) ;

- 0,94 million de mètres carrés dans « Central London » (+18%) ;

- 3 millions de mètres carrés dans les villes suivantes : Amsterdam, Barcelone, Bruxelles, Dublin, Luxembourg, Madrid, Milan, Rome, Varsovie, Prague.

Les taux de vacance semblent se stabiliser

Après une forte hausse en 2020 et au premier semestre 2021, les taux de vacance sur le marché des bureaux se sont stabilisés à la fin du deuxième trimestre 2021, grâce à la reprise progressive de la demande placée. La plupart des marchés connaissent une dynamique à deux vitesses, avec d’un côté une faible disponibilité dans les zones centrales et dans les immeubles neufs, et avec d’un autre côté des taux de vacance beaucoup plus élevés dans les quartiers de bureaux périphériques, les entreprises préférant toujours s’installer dans des immeubles et des emplacements prime.

Fin 2021, le taux de vacance global en Europe s’élevait à 7,3%, en augmentation de 50 points de base par rapport à fin 2020.

Les plus fortes variations entre 2020 et 2021 ont été enregistrées à Varsovie (+280 bp), « Central Paris » (+110 bp), Berlin et Dublin (+100 bp chacune).

Le marché des bureaux prime n’a pas souffert de la crise du Covid-19

Les loyers des bureaux prime n’ont été que peu affectés par la crise et ont résisté au ralentissement de la demande placée. Ainsi, sur la plupart des marchés, les valeurs locatives prime n’ont pas baissé pendant la pandémie, certaines étant même supérieures à leur niveau d’avant crise. Une demande supérieure à l’offre et la très faible disponibilité d’actifs prime dans les quartiers les plus recherchés ont soutenu la hausse des valeurs.

La hausse des valeurs locatives la plus importante a été enregistrée à Luxembourg (+10%) et à Berlin (+8%). Viennent ensuite « Central London » et Varsovie (+4%), « Central Paris » (+3%), Amsterdam, Milan et Bruxelles (+2% chacune).

Une hausse de 10% dans les investissements sur le marché des bureaux par rapport à 2020

Avec 272,7 milliards d’euros investis en Europe en 2021 dans toutes les classes d’actifs, ce volume est en phase avec le niveau d’avant la crise sanitaire, soit une hausse de 15 % par rapport à 2020.

Parallèlement, avec la réouverture des marchés après 2020, la plupart des villes européennes renouent avec la compression des rendements des bureaux prime, à l’exception de Paris, Amsterdam et Dublin où les rendements sont restés stables et de Varsovie où ils sont en progression.

Les investissements sur le marché des bureaux sont sur la voie de la reprise après la pandémie.