Après une année exceptionnelle en 2017 avec des records historiques des ventes et des taux de crédit et une année 2018 qui a marqué le pas, certains analystes annoncent déjà un tassement du secteur pour 2019 avec une décélération des prix et une lente remontée des taux d’emprunt.

2017 fut une année exceptionnelle : des records historiques de ventes dans le neuf promoteur et l’ancien et des taux de crédit de plus en plus bas. Mais les signes d’accalmie s’accumulent depuis le début de l’année : léger repli des ventes de l’ancien, baisse plus marquée des ventes de neuf, tassement des mises en chantier, freinage des prix et du crédit. C’est ce que révèle la dernière étude du Crédit agricole dans sa note de perspectives d’octobre. L’analyste Olivier Eluère, auteur de la note conjoncturelle, souligne même que « ce tassement du marché s’explique par plusieurs facteurs : le recentrage graduel sur les zones tendues des mesures de soutien dans le neuf (dispositif Pinel et PTZ) ; les mesures de réorganisation du secteur HLM, et notamment les baisses de loyers, qui conduisent à un recul des ventes en bloc aux bailleurs sociaux ; l’effritement de la capacité d’achat des emprunteurs lié à la hausse des prix des logements ; l’insuffisance de l’offre ».

Un tassement qui se devrait se poursuivre

Selon l’étude du Crédit agricole, à fin 2018 et en 2019, ce mouvement de tassement devrait se poursuivre, sans scénario d’emballement, voire de bulle spéculative, très peu probable, « même si on constate à Paris, ou dans certaines villes, une hausse des prix assez marquée. Globalement, les prix et les encours de crédit sont en hausse raisonnable. On ne constate pas de comportements spéculatifs marqués. Le marché est stimulé par le très bas niveau des taux mais est guidé avant tout par des facteurs de soutien structurels : désir d’accession à la propriété, démographie assez dynamique, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif, effet “valeur refuge” de l’immobilier ».

Quant au modèle français de crédit habitat, il reste prudent, avec des critères d’octroi assez stricts : « Le taux d’effort moyen (remboursement mensuel/revenu) reste à peu près stable autour de 30%. Le taux de créances douteuses sur encours de crédit habitat reste bas et diminue légèrement, 1,47% en 2017 après 1,54% en 2016. La production de crédit demeure quasi exclusivement à taux fixe. Certes, le taux d’endettement habitat des ménages (encours de crédit sur revenu des ménages) continue à s’accroître, à 77% au T2 2018. On constate une diminution de l’apport personnel et un léger allongement de la durée des crédits (19 ans en moyenne en 2017 après 18,6 en 2016), mais cette durée reste raisonnable. Il n’y a pas de montée significative des risques sur le crédit habitat ».

Des prix qui décélèrent

A fin 2018 et en 2019, selon Olivier Eluère, le marché ne devrait donc connaître « ni un emballement spéculatif ni une rupture brutale » : il devrait se stabiliser, ou plus précisément, ralentir en douceur, avec des transactions en léger repli par rapport aux points hauts de 2017 et des prix qui décélèreraient peu à peu. « Ce tassement sera motivé par les mêmes facteurs que ceux qui ont joué au premier semestre 2018 : le recentrage sur les zones tendues des mesures de soutien dans le neuf, l’effritement de la capacité d’achat des emprunteurs lié à la hausse des prix des logements et l’insuffisance de l’offre. Un autre facteur devrait jouer, une lente remontée des taux de crédit », révèle l’étude.

Vers une lente remontée des taux de crédit

Les taux de crédit devraient très légèrement remonter fin 2018 et 2019. Les crédits étant essentiellement à taux fixe, leur niveau  dépend en bonne partie de celui des obligations d’Etat à dix ans. « Les taux OAT dix ans étaient très bas en 2017, 0,81% en moyenne. Sur les 9 premiers mois de 2018, leur niveau moyen reste du même ordre, 0,79%. Ceci s’explique par une aversion au risque marquée de la part des investisseurs, qui privilégient ainsi les valeurs refuges et notamment les Bunds et les OAT. Cette aversion au risque était déjà présente depuis plusieurs trimestres, dans un environnement mondial incertain (Brexit, soutenabilité de la croissance chinoise, prix des matières premières, tensions géopolitiques). Elle s’est accentuée récemment, pour au moins deux raisons : « les actifs risqués (actifs émergents, actions, obligations corporate) sont jugés plus vulnérables, fragilisés par le resserrement en cours des politiques monétaires, notamment de la Fed, et les craintes d’un ralentissement économique marqué aux Etats-Unis à l’horizon 2020 (fin du stimulus fiscal, effets des hausses de taux…) ; à cela s’ajoutent deux risques spécifiques marqués, la guerre commerciale Chine/États-Unis et les négociations budgétaires en Italie ».

Les taux à long terme français devraient toutefois remonter légèrement, vers 1% fin 2019 après 0,8% fin 2018, dans le sillage d’une lente hausse des Bunds allemands.

Tassement du marché en 2018-2019

En sens inverse, selon l’étude, le contexte conjoncturel reste relativement bien orienté. La croissance atteindrait 1,6% en 2018 et 1,6% en 2019 (après 2,3% en 2017), le taux de chômage (métropole) baisserait à 8,7% en 2018 et 8,4% en 2019 (après 9,1% en 2017) et la confiance des ménages s’améliorerait peu à peu. L’analyste Olivier Eluère prévoit même qu’« en 2018, les volumes de transactions dans l’ancien seraient en repli de l’ordre de 5%. Ils seraient en recul de 9% dans le neuf en 2018 (8% dans le segment promoteurs et 9% dans les maisons individuelles), du fait du recentrage des mesures fiscales. En 2019, les ventes s’effriteraient encore dans l’ancien et seraient à peu près stables dans le neuf. Les prix de l’ancien seraient en hausse de 3% en 2018 et de 2% en 2019 ».