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  L’aménagement foncier du Grand Paris

Par : Dominique De Noronha

Le Grand Paris a vocation à penser la ville de demain, durable, inventive et solidaire, et doit faire de l’Ile-de-France une métropole du XXIe siècle attractive. S’inscrivant dans la durée, à l’horizon 2030, cette métropole doit également prendre en compte la lutte contre le dérèglement climatique.

C’est un projet ambitieux d’aménagement qui couvre deux cents kilomètres carrés concerne plus de douze millions d’habitants et représente le tiers du PIB de la France. Concrètement, l’idée repose sur la rénovation du réseau de transport public existant et le développement de nouvelles lignes de métro pour la région Ile-de-France (cf. la carte du Grand Paris Express). Sur ce tracé de transport vont pouvoir émerger de véritables projets urbains, de nouveaux quartiers accueillant des fonctionnalités multiples, logements et activités économiques, pôles universitaires et équipements culturels, en particulier autour des lieux stratégiques et structurants que sont les gares. Il s’agit, tout à la fois, de faire émerger des pôles d’activités et d’imaginer un rééquilibre du territoire francilien en faveur des quartiers isolés et enclavés.


70 000 logements en vue

Projet d’aménagement à l’échelle de la métropole, le Grand Paris a pour mission de développer le logement sur le territoire et donc de construire plus, au bon endroit et à des prix adaptés au budget des Franciliens. L’objectif fixé par la loi Grand Paris de 2010 est de tendre vers la construction de soixante-dix mille logements chaque année pendant vingt-cinq ans, contre quarante-deux mille actuellement. Cette ambition vise à construire près de 1,5 million de logements supplémentaires. Pour atteindre cet objectif de soixante-dix mille logements à construire annuellement, une étude a été menée et a évalué l’offre foncière disponible sur deux cents kilomètres carrés. Certains territoires, notamment situés aux abords des futures gares du Grand Paris, apparaissent prioritaires pour ce projet. Pour cela, la Société du Grand Paris a la mission de construire le Grand Paris Express et peut aménager les terrains en cours d’acquisition dans un périmètre de huit cents mètres autour des gares. Sur ces soixante-dix mille logements, trente-cinq mille seront consacrés à satisfaire les besoins de la population actuelle, vingt-cinq mille pour répondre à l’arrivée de populations nouvelles et dix mille pour faire face aux manques liés à l’attractivité du Grand Paris.

 

Proximité et facilité d’accès 

La proximité et la facilité d’accès aux services sont les axes principaux de ces projets de construction. Ils se situeront au plus près des lieux de travail afin de limiter les temps de transports et la dépendance à l’automobile. La densification douce et la rénovation-recyclage d’espaces urbanisés favoriseront l’optimisation de l’espace urbain et l’émergence de véritables quartiers aux fonctionnalités multiples, en particulier autour des gares.

 

Une TOL et des CDT 

La territorialisation de l’offre de logements (TOL) a pour objectif de fixer les lieux où doivent être construits ces futurs logements. En mêlant les critères d’attractivité (desserte en transport, pôle d’emplois, etc.) aux contraintes (zones à protéger, espaces naturels à préserver, etc.), l’Etat a défini des mailles, c’est-à-dire des regroupements de communes au-delà des limites administratives, mais qui constituent des territoires ayant une taille suffisante pour vivre ensemble.
Une quarantaine de mailles ont été définies. Il a, par ailleurs, été défini neuf contrats de territorialisation (CDT) prévoyant, par grandes zones, le nombre de logements à édifier (cf. carte des contrats de territorialisation). Cette inscription de logements sur le territoire réalisée à l’échelle de bassins, respecte les limites administratives des intercommunalités et agrège plusieurs collectivités afin de donner plus de souplesse au niveau local.

Simplifier pour mieux bâtir 

Suite à un comité interministériel qui s’est déroulé le 14 avril dernier, la fusion des Établissements publics fonciers d’Ile-de-France sera effective avant l’été pour accompagner les collectivités dans leurs projets d’aménagement. Ainsi, le décret portant sur la transformation de l’Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP) en Grand Paris Aménagement (GPA) sera publié d’ici fin juin. Parallèlement, les ateliers du Grand Paris ont démarré : le travail avec les élus et acteurs locaux est en marche pour définir les sites qui feront l’objet d’un accompagnement de l’Etat ; deux rencontres se sont déjà tenues en avril, en Seine-Saint-Denis et en Essonne, une dizaine d’autres se tiendront d’ici cet été. Il est, par ailleurs, prévu d’accorder une aide financière aux maires-bâtisseurs, dont le décret est en cours d’examen en Conseil d’Etat, et qui sera opérationnelle dès la fin de l’année. La nouvelle procédure intégrée pour le logement (PIL) simplifiera les procédures d’urbanisme en divisant leur durée par deux. Les établissements publics d’aménagement seront modernisés sur la base des propositions de la mission de préfiguration de Grand Paris Aménagement (GPA), dont les conclusions seront connues d’ici les prochains jours. Parallèlement, certains territoires stratégiques d’Ile-de-France feront l’objet d’une réflexion renouvelée, comme le Grand Roissy ou le quartier d’affaires de La Défense. Une mission sera confiée au préfet de Région pour le développement de ce site de portée nationale. 


Le Grand Paris Express

C’est autour de ce nouveau métro périphérique que s’articule le projet. A l’horizon 2030, deux-cent-cinq kilomètres de lignes de métro automatique seront créés, soixante-huit nouvelles gares relieront les pôles du Grand Paris, les trois aéroports et les gares TGV. Ce sont deux millions de voyageurs qui emprunteront chaque jour ce nouveau réseau, avec des temps de trajet qui seront considérablement réduits, notamment de banlieue à banlieue, avec des lignes en rocade et des métros roulant de 55 à 60 km/h (vitesse d’exploitation moyenne). Le Grand Paris Express est constitué d’une ligne en rocade autour de Paris (ligne 15) et de lignes, de périphérie à périphérie, à capacité adaptée pour la desserte des territoires en développement (lignes 16-17-18). En détails : 
- la ligne 15 de métro ferré et souterrain vise à désaturer la zone dense, en passant par Noisy-Champs, Villejuif, Pont-de-Sèvres, Nanterre, La Défense, Saint Denis-Pleyel, Bobigny, Rosny-Bois Perrier et Champigny Centre.
Elle est en correspondance avec les radiales RER A, B, C, D, E et M14 ;
- la ligne 16, de Saint Denis-Pleyel à Noisy-Champs via Le Bourget RER, Aulnay-sous-Bois et Clichy-Montfermeil, contribue au désenclavement de l’est de la Seine-Saint-Denis. Elle est en correspondance avec les radiales ferrées desservant la Seine-et-Marne (RER A, RER E, RER B, lignes Transilien) et permet une liaison directe vers les pôles du Bourget et de la Plaine Saint-Denis ; 
- la ligne 17 de Saint Denis-Pleyel au Mesnil-Amelot en passant par Le Bourget RER, Gonesse et l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle, comporte un tronc commun avec la ligne 16, entre Saint Denis-Pleyel et Le Bourget RER. Elle assure notamment la desserte des territoires du Bourget, de Gonesse et du Grand Roissy, en les reliant directement à la Plaine Saint-Denis ;
- la ligne 18 relie la plate-forme d’Orly à Versailles-Chantiers, via Massy-Palaiseau et le plateau de Saclay, prolongée à terme jusqu’à Nanterre. Enfin, le Grand Paris Express repose également sur des prolongements de lignes de métro existantes : la ligne 14 est prolongée de Saint-Lazare à Saint Denis-Pleyel au nord, et d’Olympiades à Aéroport d’Orly au sud, soit quinze kilomètres supplémentaires par rapport à la première étape du prolongement de la ligne, jusqu’à Mairie de Saint-Ouen. La ligne 11 serait prolongée vers l’Est (sous réserve de confirmation de cette option), de Mairie des Lilas à Noisy-Champs, via Rosny-Bois-Perrier, soit environ dix kilomètres supplémentaires par rapport au premie prolongement de la ligne jusqu’à Rosny-Bois-Perrier. En revanche, il suffit de jeter un rapide coup d’œil au
plan pour vite s’apercevoir que la Seine-et-Marne est la grande oubliée du projet, car si le Paris Express file jusqu’au beau milieu de l’Essonne, il ne s’aventure pas au-delà du Val-de-Marne !


Les gares, pôles d’attraction 

Dans le cadre du projet du Grand Paris, les gares ont un rôle essentiel dans le développement de la région parisienne et son renouvellement urbain. Grâce à la connectivité offerte et aux gains de temps de déplacement, des territoires peuvent aujourd’hui envisager la faisabilité de programmes de mutation et de renouvellement urbains, des stratégies de développement économique ainsi que la diversification et la densification de leur parc de logements. Ceci permettra de développer une ville dense aux abords des infrastructures, qui favorise le rapprochement de l’habitat et des emplois, la circulation et l’accès aux diverses ressources de la métropole.
Chaque gare du Grand Paris pose des questions d’intégration urbaine spécifiques : tissu urbain, maillage existant ou non, présence plus ou moins important de commerces et d’équipements, etc. L’arrivée de la gare doit donc être anticipée afin de lui donner tout son rôle d’effet de levier de développement d’un quartier et de son territoire. 


Un impact sur les prix difficile à mesurer

Le réseau immobilier Guy Hoquet a interrogé dix agences situées dans les zones concernées, à plus ou moins long terme, par le projet du Grand Paris Express. Les résultats sont contrastés : « Certaines villes, déjà concernées par l’amélioration du réseau de transports, et déjà cotées, en tant que marché de report parisien, bénéficient d’une valorisation supplémentaire. C’est le cas à Asnières qui a vu, ces cinq dernières années, ses prix monter en flèche et ses quartiers populaires se “boboïser”. A Orsay et Palaiseau, où le passage de la ligne 18 est annoncé pour 2023, on annonce un nombre important de logements en construction à court terme, et pour l’instant, peu de transports, ni d’infrastructures adaptées, ce qui occasionne, à long terme, une baisse des prix. Le projet de l’amélioration des transports conforte les acheteurs, les rassure, mais n’a pas d’impact pour l’instant sur l’activité ni sur les prix. A Saint-Maur, on redoute l’arrivée du projet et la dévalorisation du marché. A Versailles, les transports sont déjà performants, le marché n’est pas concerné au premier plan. A Chelles, le transport est déjà bien installé : pas de spéculation pour l’heure, mais une augmentation des prix tout de même à noter. Globalement, on note que tant que la construction du métro n’est pas entamée, on n’observe pas de spéculation ». Et si l’on en croit la lettre de l’Observatoire des marchés fonciers et immobiliers aux abords des gares du Grand Paris, « le volume des transactions est ralenti autour des gares du Grand Paris en 2013 : depuis 2011, il s’est réduit de 10 % par an pour l’ensemble des logements. Le ralentissement est deux fois plus marqué qu’en moyenne sur l’Ile-de-France. En première couronne tout particulièrement, où le volume de transactions autour des gares représente 15 % du volume total des transactions, le nombre de logements vendus en 2013 a baissé de 11 % par an, mais seulement de 4 % par an sur l’ensemble des trois départements ». La spéculation ne semble pas de mise et il y a moins d’effet GPE (Grand Paris Express) qu’il y a d’effet TGV. 

  • Mise à jour le : 29/09/2015

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