Dans une étude de décembre dernier, le Crédit foncier observe que si la baisse généralisée des taux d’intérêt a profité à tous les ménages européens, celle-ci ne s’est pas forcément traduite par une hausse spectaculaire du pouvoir d’achat. A l’inverse, dans certains pays, la baisse du coût de financement s’est doublée de celle des prix.

Dans son étude « Comment les ménages européens ont-ils profité de la baisse des taux d’intérêt de crédit immobilier ? », le Crédit foncier, filiale du groupe BPCE spécialisée dans les financements et services immobiliers en France, a cherché à mesurer l’évolution du pouvoir d’achat immobilier des ménages européens entre 2008 et le premier semestre 2016. Cette étude a été menée en mesurant les variations, d’une part, des taux d’intérêt de crédit immobilier et, d’autre part, des prix immobiliers, et en les cumulant.

Ses auteurs se sont basés sur l’achat d’un logement (neuf et ancien) financé pour l’intégralité de sa valeur sur une durée de vingt ans. Neuf pays européens ont été étudiés : l’Allemagne, la Belgique, l’Espagne, la France, l’Italie, la Pologne, le Portugal, la République tchèque et le Royaume-Uni. Ces derniers représentent environ 75 % de la population de l’Union européenne.

« Les taux des crédits immobiliers ont été divisés par 2, voire 2,5 dans tous les pays. Mais les variations des prix de l’immobilier n’ont pas été les mêmes. Aussi nous avons souhaité au travers de cette étude déterminer l’impact de ces deux paramètres pour chaque pays », souligne Nicolas Pécourt, directeur de la communication du Crédit foncier.

Une baisse généralisée des taux

Dans chaque pays européen étudié, la réduction des taux a été très significative. Les taux de crédit immobilier ont le plus fortement baissé entre 2008 et le premier semestre 2016 en Espagne, au Portugal, en Allemagne et en France. Dans ces pays, la baisse du coût du crédit varie entre - 65 et - 60 %, soit pratiquement une division par trois de la charge des intérêts d’un crédit immobilier. La Pologne ferme le classement avec une réduction de - 44 % de la charge d’intérêt.

A fin juin 2016, les taux de crédit immobilier étaient les plus faibles en Allemagne, France et Portugal (1,90 % sur 20 ans), tandis qu’en Pologne, ils étaient les plus élevés (4,5 %).

Le graphique ci-dessous met en lumière la baisse des taux sur la période allant de 2008 au 1er semestre 2016 pour chaque pays. Il s’agit d’une comparaison de taux moyens pratiqués par pays quelles que soient leurs caractéristiques : taux fixes, taux variables ou taux fixes révisables par période. Par la suite, la capacité d’endettement complémentaire sera calculée en « figeant » le taux à l’origine.

Toujours est-il que le gain en pouvoir d’achat procuré par la baisse des taux s’établit entre + 28 % (Italie) et + 37 % (Espagne).

Ainsi, un Français a vu sa capacité d’emprunt progresser de 30 % grâce à une baisse de son taux d’intérêt de 60 %, lequel est passé de 4,80 % en 2008 à 1,90 % en 2016.

De façon historique, la France est un des pays européens où les taux d’intérêt de crédit immobilier sont les moins élevés. Cette situation est d’autant plus remarquable que l’essentiel des crédits immobiliers est souscrit en France avec des taux fixes (96,7 % des nouveaux crédits en 2015), ce qui n’est pas nécessairement le cas des autres Etats européens dans lesquels les taux peuvent également être variables ou fixes par périodes (et donc nécessairement moins élevés que des taux fixes). « La France reste le pays où traditionnellement les conditions de financement sont les plus avantageuses en Europe », relève Nicolas Pécourt.

Des conditions de financement qui devraient rester favorables

En effet, d’un pays à l’autre, les pratiques diffèrent largement. Certains pays utilisent traditionnellement les taux variables à l’image de l’Espagne (ce fut le cas également de l’Angleterre par le passé). D’autres utilisent un taux fixe révisable avec des paliers dans le temps, comme c’est le cas par exemple en Allemagne Enfin, certains pays sont largement dominés par la pratique du taux fixe, comme la France.

Enfin, l’écart de taux entre ces pays s’explique également par l’appartenance ou non du pays à la zone euro. Le Royaume-Uni, la République tchèque et la Pologne ne faisant pas parties de la zone, les taux fluctuent donc davantage selon le niveau de leur économie.

Pour les perspectives d’évolution des taux, Nicolas Pécourt observe qu’« un plancher a été probablement atteint au second semestre 2016. Nous pensons que les taux vont remonter en 2017, mais de façon très progressive et tout en restant à des niveaux bas extrêmement intéressants pour acquérir un logement. N’oublions pas qu’il y a encore 15 mois, le taux moyen s’élevait à 2,20 % ! Cette faiblesse des taux continuera donc à booster ou soutenir les marchés immobiliers. »

Une évolution des prix très disparate

En moyenne sur l’Europe des 28, entre 2008 et le premier semestre 2016, les prix immobiliers (neuf et ancien confondus) ont légèrement progressé (+4 %). Néanmoins, les mouvements de prix ont été très variables d’un pays à l’autre et ont parfois fluctué sensiblement d’un pays à l’autre. Sur l’ensemble de la zone, l’évolution des prix de l’immobilier n’a pas été linéaire. En moyenne au niveau de l’Union européenne, ils ont enregistré une contraction de 4 % entre 2008 et 2013, pour ensuite revenir sur les niveaux d’avant crise en deux ans et demi seulement (+8,3 % sur cette seconde période).

L’Espagne en souffrance

Sur la période 2008-2016, les pays qui ont connu les plus fortes hausses sont l’Allemagne (+29 %), le Royaume-Uni (+29 %) et la Belgique (+13 %), avec une hausse régulière des prix. A l’inverse, les pays aux plus fortes baisses sont l’Espagne (-26 %) et la Pologne (-13 %).

L’Espagne a notamment connu une grosse période de déprime entre 2008 et 2013, avant que la tendance ne se redresse ensuite, mais avec des prix qui restent bien en deçà de ceux de 2008 (-26 % par rapport à 2008). Les prix ont également souffert en Italie (-15 %).

De son côté, la France a connu une très légère progression de +1 % avec une variation réduite des prix sur la période. Le Portugal a quant à lui connu une progression de 2 %, avec un fléchissement des prix puis une remontée lors de la deuxième partie de la période observée par l’étude.

Néanmoins, il convient de nuancer ce constat global sur les prix. « Comme toujours, les situations sont disparates d’un marché national à l’autre, indique Nicolas Pécourt. Il convient également d’observer la tendance précédente à la période étudiée également. Par ailleurs, si l’Allemagne a connu une hausse de 29 % des prix, avant 2008 les prix avaient bien moins augmenté qu’en France par exemple avec respectivement des hausses de +12-13 % et + 50 %. A l’inverse, l’Angleterre a poursuivi sur sa forte tendance haussière. »

Un gain en pouvoir d’achat généralisé

A partir de l’évolution des taux et des prix de l’immobilier, le Crédit foncier a mesuré l’évolution du pouvoir d’achat immobilier, entre 2008 et le premier semestre 2016, en additionnant pour chacun des leurs effets.

Au final, cela permet de distinguer trois catégories de pays. Il s’agit, dans la première catégorie, de ceux qui ont connu une baisse des prix et des taux comme l’Espagne et l’Italie. En Espagne, le gain de pouvoir d’achat cumulé est impressionnant : +87 %. En deuxième position se trouve la Pologne (+53 %) et en troisième position l’Italie (+51 %). La deuxième catégorie concerne ceux qui ont connu une stabilité des prix et une baisse des taux. Il s’agit de la France, du Portugal ou encore de la République Tchèque. La hausse de pouvoir d’achat est respectivement de +29 %, + 33 % et +29 %. Enfin, le troisième bloc est constitué des pays où la baisse des taux a été consommée par une hausse des prix, comme l’Allemagne et le Royaume Uni et dans une moindre mesure la Belgique. Néanmoins, tous ces pays ont gagné en pouvoir d’achat : + 3 % pour le Royaume-Uni, + 5 % pour l’Allemagne et + 15 % pour la Belgique.

Les auteurs de l’étude ont également mesuré ce gain de pouvoir d’achat en mesurant la baisse de mensualité, entre 2008 et le premier semestre 2016, pour un même bien en tenant compte de la baisse des taux et de l’évolution des prix immobiliers. La baisse des taux d’intérêt de crédit immobilier a entraîné pour un même bien une baisse importante du montant de la mensualité. Bien entendu, l’Espagne arrive en tête avec une mensualité réduite de - 47 %. En bas du classement, nous retrouvons le Royaume-Uni (- 3 %), en raison de forte poussée des prix. En France, la baisse de la mensualité s’élève à - 22 %.