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  Le crédit, moteur du logement

Par : Dominique De Noronha

Le marché du crédit à l’habitat connaît une reprise spectaculaire. L’équation taux bas donc augmentation des emprunts immobiliers s’est vérifiée. Cette embellie touche tant le neuf que l’ancien et toutes les catégories d’emprunteurs.

D’après l’Insee, près de six ménages sur dix sont propriétaires de leur résidence principale. Cette proportion est stable depuis le début des années 2000 après avoir régulièrement progressé durant ces trente dernières années (51 % en 1984). Parmi les propriétaires, la part des ménages non-accédants, c’est-à-dire n’ayant plus d’emprunt à rembourser, continue à progresser en partie sous l’effet du vieillissement de la population. En 2013, les propriétaires accédants représentent un peu moins d’un ménage sur cinq. Près de quatre ménages sur dix sont locataires. Comparativement à la moyenne européenne, la France se situe parmi les pays où la proportion des locataires est relativement élevée.

Après avoir augmenté entre le milieu des années 1990 et le milieu des années 2000 (de 450 000 à 650 000 acquisitions par an), le flux annuel moyen des acquéreurs récents est revenu à des niveaux plus faibles en 2013 (540 000 acquisitions par an). Le recours au crédit continue de constituer la démarche d’achat de 80 % de ces ménages. Dans les années 1980, après la réorientation des politiques du logement de la fin des années 1970 en faveur de l’accession à la propriété, ces nouveaux accédants représentaient autour de 2 % des occupants du parc total. Cet ordre de grandeur est le même aujourd’hui.

Le logement occupe une place majeure dans le budget des ménages. En 2013, ceux-ci consacrent 23,5 % de leur revenu disponible brut aux dépenses courantes de logement (nettes des aides). Plus de 70 % des dépenses courantes sont affectées aux loyers (y compris les loyers imputés), 17,4 % aux dépenses d’énergie et d’eau et 11,1 % aux dépenses de charges. En 2013, les dépenses courantes en logement connaissent toutefois une croissance moins vive qu’en 2012 (+ 3,0 % après + 4,2 %) sous l’effet notamment d’un ralentissement des prix des loyers et d’un ralentissement des dépenses d’énergie en lien avec le retour à des températures plus proches de la moyenne.

Reprise spectaculaire

Depuis le début de l’année 2015, le marché du crédit à l’habitat connaît une reprise spectaculaire. La production de crédit à l’habitat du troisième trimestre s’est élevée à 44,4 Md€ (hors crédits travaux), et affiche une progression de presque 29 % par rapport au trimestre précédent. Ce volume est même supérieur de 44 % à la production réalisée à la même période en 2014. Ce dynamisme du marché du crédit s’est amplifié, depuis le début de l’année, et s’est poursuivi à l’automne.

Le niveau très bas des taux de crédit immobilier soutient indéniablement les marchés résidentiels, tant dans l’ancien que dans le neuf. Ces conditions avantageuses ont profité à toutes les catégories d’emprunteurs. Ainsi les primo-accédants et les ménages modestes ont-ils pu revenir, encore modestement, sur les marchés immobiliers grâce à un accès plus facile au crédit.

En raison de ces conditions de taux, les banques ont dû faire face, en 2015, à une importante vague de demandes de rachat de crédits. Si l’on ne peut exclure qu’une partie des rachats de crédits, qui, en principe, se distinguent de la production nouvelle, ne viennent alimenter cette statistique, il est sûr que la croissance du marché du crédit à l’habitat reflète et dynamise à la fois celle de l’activité immobilière.

La production de crédits à l’habitat sur le dernier trimestre est restée soutenue en nombre de prêts accordés, ce qui reflète largement l’activité des marchés immobiliers.

Cette hausse de la production de crédits engagés (offres de prêts signées par les clients) a autant profité au marché de l’ancien, qui représente 71,3 % des crédits à l’habitat distribués, qu’au marché du neuf qui en représente 23,8 %.

Le marché des crédits travaux à l’habitat est, par contre, en net recul. Au quatrième trimestre, les crédits à l’habitat (neuf et ancien) ont fortement progressé (+ 32,6 % sur un an), portant le volume de crédits en 2015 autour de 148 Md€ (hors crédits travaux, chiffres provisoires de l’OPCI), soit une progression de 30 % par rapport à 2014.

En décembre 2015, les taux moyens des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 2,20 %, en moyenne.

La France au centre de l’Europe

Avec 887 milliards d’euros d’encours de crédits immobiliers, la France est le 3e pays européen en volume (2e  s’agissant de la population). Les encours de crédits immobiliers s’élèvent en moyenne à 13 353 euros par habitant, à fin 2015. Ce qui situe la France au-dessus de la moyenne européenne et la place au 10e rang européen.

S’agissant des encours par ménage propriétaire, la France conserve son 10e rang européen, toujours au-dessus de la moyenne européenne, avec 47 096 euros en moyenne, soit un niveau proche de celui de l’Allemagne (51 793 euros) :

- ce montant est inférieur de 43 % à la moyenne observée au Royaume-Uni (82 525 euros) ;

- il est, en revanche, supérieur de 23 % à la moyenne observée en Espagne (38 433 euros) et plus du double de celle observée en Italie (19 216 euros).

En France, le crédit immobilier représente 85 % de l’endettement total.

En 2015, les encours français de crédits immobiliers ont augmenté de 3,4 % pour atteindre 47 096 euros par ménage propriétaire.

Le marché français du crédit immobilier se situe dans une situation intermédiaire en Europe : l’encours par ménage propriétaire français est le 10e de la zone, proche de celui de son voisin allemand. Les propriétaires français apparaissent en comparaison comme faiblement endettés : le ratio encours/revenu moyen des propriétaires est de 63 %, contre 81 % en Espagne, 126 % aux Pays-Bas et 198 % au Danemark. Le ratio encours de crédits/patrimoine non financier des ménages s’élève à 12 %. Les ménages propriétaires avec un crédit ou une hypothèque en cours représentent 31 % de la population.

Un marché européen très disparate

Fin 2015, les encours de crédits immobiliers souscrits par les particuliers dans les vingt-huit pays de l’Union européenne s’élevaient à plus de 6 200 milliards d’euros (6 202 milliards d’euros). Les encours représentent les montants encore dus (capital et intérêts) à un moment précis (au 31 décembre 2015 dans cette étude) par l’ensemble des emprunteurs.

Ce montant global représente 88 % des encours de crédits des particuliers de l’Union européenne, sur un encours global d’emprunts de 7 070 milliards d’euros ; les 12 % restant étant constitués de crédits à la consommation. De 2014 à 2015, la part des crédits immobiliers (88 %) est restée constante dans l’endettement total des ménages européens.

La répartition de ces encours au niveau européen ne reflète pas forcément les équilibres démographiques. Le Royaume-Uni est ainsi le premier marché européen du crédit immobilier avec près de 1 515 milliards d’euros d’encours, bien qu’il ne soit que le 3e pays le plus peuplé d’Europe derrière l’Allemagne et la France. L’Italie (avec 362 milliards d’euros) se trouve classée au 6e rang entre les Pays-Bas (416 milliards d’euros), pays presque quatre fois moins peuplé que l’Italie, et le Danemark (293 milliards d’euros), plus de dix fois moins peuplé que la péninsule italienne. Le marché du crédit immobilier résidentiel en Europe est très concentré. Deux pays (Royaume-Uni et Allemagne) sur les vingt-huit pays de l’Union européenne concentrent 42 % des encours de crédits immobiliers en Europe, ces deux pays ne représentant par ailleurs que 29 % de la population européenne. Quatre pays (Royaume-Uni, Allemagne, France et Espagne) concentrent deux tiers des encours de crédits immobiliers, ces pays représentant par ailleurs la moitié de la population européenne. Avec 887 milliards d’euros d’encours fin 2015 (soit 14 % du total des pays de l’Union européenne), la France, 2e pays européen par la population, est le 3e marché en volume de crédits immobiliers.

Un encours moyen de 47 096 euros en France

Fin 2015, en moyenne, les encours de crédits immobiliers s’élèvent à 41 100 euros par ménage propriétaire, avec de très fortes disparités entre pays : de 189 063 euros par habitant au Danemark à 1 607 euros en Roumanie.

Les cinq premiers pays sont le Danemark (189 063 euros), le Luxembourg (159 497 euros), la Suède (90 994 euros), le Royaume-Uni (82 525 euros) et les Pays-Bas (81 433 euros). Plusieurs raisons peuvent justifier ces niveaux élevés :

- la proportion de ménages propriétaires remboursant un crédit est élevée (cette proportion est deux fois plus élevée en Suède et aux Pays-Bas qu’elle ne l’est en France) ;

- la proportion de crédits in fine (le capital n’est remboursé qu’en fin de crédit, maintenant ainsi un niveau moyen d’encours élevé) peut également y être importante ;

- des dispositifs de soutien gouvernementaux peuvent exister : exemple des déductions d’intérêt des impôts aux Pays-Bas et au Danemark.

La France se situe au dixième rang européen s’agissant des encours par ménage propriétaire (47 096 euros). Ce montant est inférieur de 43 % à la moyenne observée au Royaume-Uni. Cette position médiane au sein de l’Europe occidentale (hors bloc de l’Est) place la France à un niveau proche de celui de son voisin allemand (51 793 euros).

En 2015, les encours de crédit immobilier ont augmenté de 3,4 %. D’un montant de 887 milliards d’euros fin 2015, les encours de crédits immobiliers ne représentent que 12 % du patrimoine non financier des ménages, contre une moyenne européenne de 19 %, et 63 % du revenu disponible brut des ménages, contre une moyenne européenne de 68 %.

  • Mise à jour le : 24/06/2016

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