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  SCPI : la tentation de l’international

Par : edicom

Primovie (Primonial REIM) est la première SCPI (en capitalisation et en collecte) du marché à investir majoritairement dans des actifs immobiliers liés aux secteurs de la santé, de la dépendance et de l’éducation, comme ici à Urbania (Italie).

Par Eugénie Deloire

Sur un marché de l’immobilier où les liquidités affluent, la tentation d’investir hors de France séduit de nombreuses SCPI en quête de rendements généreux et pérennes. Si la zone euro élargit le champ des possibles, le succès de l’internationalisation repose aussi sur les stratégies d’allocation des sociétés de gestion.

Avec 7,6 milliards d’euros collectés en 2019 et 62,4 milliards d’euros de capitalisation au 30 septembre 2019, les SCPI ont enregistré des volumes de collecte et d’investissement inédits depuis 2017, révèlel’Aspim-IEIF. Face à ces montants records, la tentation de la diversification s’impose, notamment hors des frontières de l’Hexagone. « Les sommes collectées sur le marché des SCPI depuis deux ans ne peuvent être exclusivement investies en France qui ne représente qu’un quart des opérations immobilières chaque année. Rester cantonné dans un seul pays n’a pas de sens quand nos voisins européens se portent bien », indique Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. 260 milliards d’euros d’investissements ont été réalisés sur le marché européen en 2019 : un terrain de jeu bien plus large pour des sociétés de gestion soucieuses de réinvestir leur trésorerie sur des marchés plus généreux en rendement que la France. « Les SCPI paneuropéennes présentent l’intérêt de pouvoir se positionner sur des cycles immobiliers et des marchés différents qui contribuent à diversifier le portefeuille d’actifs des épargnants et de mutualiser les risques », affirme Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy.

Le maintien des taux bas et l’afflux de liquidités à venir, conséquence du Quantitative Easing, devraient profiter à ce jeune marché qui compte, chaque année, de nouvelles SCPI. Deux véhicules ont ainsi été créés en 2019 : Elialys (Advenis REIM) et Novapierre Allemagne 2 (Paref Gestion).

Un marché en forte croissance

Lancée en 2012 par Corum AM, Corum Origin a été la première SCPI à investir la zone euro. C’est aujourd’hui la SCPI qui performe le marché avec, en 2018, 6,18 % de TDVM et Corum XL (100 % internationale), 6,67 % de TDVM. « Quand on propose des TRI de 6 % à huit ans, on ne peut pas rester en France. Il faut aller chercher le rendement ailleurs, sur des marchés où les autres ne vont pas », affirme Frédéric Puzin, président de Corum AM. En 2012, la société de gestion a, notamment, été la première à investir l’Espagne et à y réaliser, huit ans plus tard, des plus-values exceptionnelles dans un contexte d’après-crise, lors de la liquidation des actifs.

En 2019, huit SCPI possèdent plus de 50 % de leur patrimoine à l’international. Toutes sont à capital variable. « La collecte est passée de 7 millions d’euros, en 2012, à 1,2 milliard au cours des neuf premiers mois de 2019, à un rythme de croissance plus élevé que celui des SCPI au global. C’est le signe que les particuliers s’intéressent à cette orientation », note Christian de Kerangal, directeur général de l’IEIF. Quoique marginal, le marché des SCPI européennes représentait tout de même 20 % des 6,1 milliards d’euros collectés sur les neuf premiers mois de l’année 2019. De la même façon, la capitalisation de ces véhicules a grimpé de 17 millions d’euros, à fin 2012, à 4,868 milliards d’euros au troisième trimestre 2019. Les raisons de ce succès ? Des rendements, en moyenne non pondérée (et largement tirés par les championnes Corum XL et Origin), qui s’établissent à 5,1 % en 2018, soit 60 points de base de plus que la moyenne du marché des SCPI, à 4,4 %. Une différence non négligeable dans un contexte de taux bas.

Fiscalité : avantageuse, mais complexe

Autre atout à considérer, investir dans les pays européens permet aux résidents fiscaux français de bénéficier d’une fiscalité plus douce. « L’impôt sur les sociétés étant prélevé à la source dans le pays étranger, le rendement distribué aux associés est, par conséquent, quasi net, sans prélèvements sociaux ni impôt », indique Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance. Les SCPI 100 % internationales sont particulièrement concernées puisque les impôts sont exclusivement payés dans le pays où se situent les actifs qui, par conséquent, ne sont plus imposés en France.

Afin de limiter le phénomène de double imposition, des conventions fiscales internationales ont été signées par la France avec l’Allemagne, l’Irlande, les Pays-Bas, la Pologne, le Portugal, l’Espagne et le Royaume-Uni. Selon les pays sources de revenus sont appliquées, soit la méthode du crédit d’impôt (c’est le cas de l’Allemagne, l’Espagne et le Royaume-Uni), soit celle du taux effectif (Irlande, Pays-Bas, Portugal et Pologne).

Crédit d’impôt

Dans ce premier cas, les revenus étrangers vont être fiscalisés à la hauteur de la tranche marginale d’imposition de chaque contribuable. Un crédit d’impôt égal au taux moyen d’imposition sera ensuite appliqué et la différence entre ces deux taux sera la somme à déduire de ces revenus. Ce taux d’imposition varie d’un pays à l’autre (15 % en Allemagne, 25 % en Espagne, 35 % en Belgique). 

Taux effectif

Dans ce cas, les revenus ne sont pas imposables en France mais ils sont pris en compte pour déterminer le taux effectif d’imposition du foyer fiscal : ils viennent donc augmenter le taux d’imposition sans être fiscalisés en France. A savoir que l’ensemble des revenus immobiliers de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux.

Un bémol, ces méthodes rendent la déclaration fiscale complexe. « Les CGP doivent être armés sur le sujet car ces notions fiscales sont difficiles à mettre en place dans les simulations de rendement », indique Jonathan Dhiver. Par ailleurs, le risque fiscal n’est pas neutre car les conventions peuvent évoluer selon l’orientation politique et économique en vigueur dans chaque pays.

Différentes stratégies d’allocation 

La stratégie des SCPI internationales est double, reposant, à la fois, sur le choix d’un pays et d’une ville, mais également sur la part d’actifs alloués à l’international au sein de son véhicule. Chaque société de gestion module ainsi son exposition européenne en fonction de ses objectifs : plus de rendements ou plus de sécurité. Ainsi, si Corum XL ou Eurovalys se tournent à 100 % vers l’international, d’autres appliquent une logique de quotas sur leurs actifs hors de France (de 5 à 90 %).

SCPI à 100 % internationales

La SCPI Corum XL est celle qui pousse le plus loin la stratégie de non-enfermement dans une classe d’actifs ou une zone géographique. « Nous sommes aujourd’hui présents dans seize pays européens qui nous permettent de trouver des produits pouvant nous assurer d’atteindre nos objectifs de rendement », indique Frédéric Puzin qui vise des TRI de 8 % à huit ans pour Corum Origin et de 10 % pour Corum XL à dix ans. Cette dernière est également le seul véhicule français à s’aventurer hors de la zone euro et à oser jouer avec les effets de change. « Le risque n’est pas là où on le croit, à savoir dans le pays. Il se trouve plutôt sur les marchés où trop d’acheteurs viennent faire flamber les prix de l’immobilier », ajoute le président qui s’est fixé pour unique limite de ne pas acheter là où la devise est trop chère. Ce principe l’a d’ailleurs amené à renoncer à ses projets canadiens face à un dollar trop fort, mais aussi à délaisser l’Allemagne, très – trop ? – prisée par les investisseurs français.

Advenis Reim est l’un de ces acteurs. La société de gestion a lancé en 2015 Eurovalys, une SCPI à capital variable investie à 100 % en murs de bureaux en Allemagne. « Nous avions la chance d’avoir une structure sur place depuis dix ans et nous avons profité de ce savoir-faire pour investir dans de bonnes conditions en Allemagne à travers un véhicule pur et lisible pour les épargnants », explique Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis Reim. En 2018, la SCPI Eurovalys a apporté un taux de distribution de 4,5 % et investit dans cinq actifs à Düsseldorf, Hanovre, Francfort et Munich pour près de 200 millions d’euros.

Produits de diversification

La majorité des SCPI France conserve l’Hexagone dans leur portefeuille. A juste titre, selon Jonathan Dhiver qui souligne les qualités du marché hexagonal sur l’échiquier européen : « Paris est une ville-monde dont l’attractivité va être d’autant plus renforcée dans les années à venir par l’organisation des jeux Olympiques 2024 et le Grand Paris. Ces chantiers permettent d’anticiper une plus-value à terme et une valorisation des actifs autour des futurs grands hubs de transports parisiens, au sud et au nord de la capitale ».

Rester sur ces fondamentaux est un gage de sécurité qui n’exclut pas de regarder, en plus, vers les mégalopoles européennes. C’est le pari que s’est lancé La Française avec ses SCPI Eurofoncière 2, qui peut compter jusqu’à 30 % d’actifs internationaux, et LF Europimmo, composée à 82 % d’investissements en zone euro et à 18 % en France au 30 septembre 2019. « Nous avons fait le choix de ne pas dédier un véhicule à un seul pays afin de conserver la possibilité de capter les cycles immobiliers favorables sur le territoire et de proposer à nos épargnants une offre de diversification complète », explique Bertrand Croquelois, responsable du pôle marketing immobilier chez La Française.  La société de gestion qui gère 22 milliards d’encours en immobilier, dont 9 milliards en SCPI au 30 septembre 2019, est présente dans six pays (la France, l’Allemagne, la Belgique, les Pays-Bas, l’Irlande et le Luxembourg), où elle con-forte sa logique d’investisseur core sur des marchés solides et résilients. « La création de notre SCPI LF Europimmo en 2014 permettait également d’avoir un sourcing plus large », précise le responsable. En 2018, le véhicule a offert un TDVM de 4,18 %. Son prix de part a augmenté de 3 %, passant de 1 000 à 1 015 € en 2018, puis 1 030 € en 2019.

Europe du nord : le marché phare

L’Allemagne, les Pays-Bas, la Belgique, l’Irlande et, plus en retrait, le Royaume-Uni restent les destinations d’investissement phares. « L’Europe Deutchmark possède les meilleurs élèves en matière de solidité macroéconomique reposant, en partie, sur la faiblesse de leur dette publique et de leur taux de chômage national. Ainsi, l’Allemagne et les Pays-Bas sont les seuls pays de la zone euro à générer des excédents budgétaires », rappelle Jean-Marc Peter. La SCPI Immorente s’est logiquement positionnée sur les marchés allemands et du Benelux, profitant des baux longs à quinze ou vingt ans fermes qui sécurisent les rendements.

Allemagne, destination numéro 1

Représentant 42 % de la valeur patrimoniale des SCPI internationales, l’Allemagne est le pays le plus plébiscité par les sociétés de gestion de patrimoine. « L’Allemagne bénéficie de la plus grande profondeur de marché en Europe et se trouve dans un milieu de cycle qui se caractérise par une progression forte des loyers, de + 15 % en 2018 », observe Jean-Marc Peter.

Quatrième puissance économique mondiale, le pays affiche un PIB élevé (en hausse +0,1 %) et un taux de chômage de 3,1 % en 2019 (contre 8,6 % pour la France). « L’augmentation de 4 % des salaires en 2019 a renforcé la consommation des ménages allemands, dans un pays où le pouvoir d’achat est déjà très élevé. De plus, le pays a connu de forts pics migratoires qui ont redynamisé son marché du travail », ajoute Anne Schwartz, directrice générale de Paref Gestion, dont la SCPI Novapierre Allemagne 1 est la plus active du marché. Avec 519 millions d’euros de capitalisation au 30 septembre 2019, son portefeuille de cinquante-cinq actifs commerciaux est réparti sur treize Länder, pour un montant total de 527 millions d’euros. Au premier trimestre 2020, la SCPI vise les soixante-deux actifs, valorisés à 580 millions d’euros.

Benelux : il a le vent en poupe !

Malgré le maintien de la croissance et de la consommation allemande, la première économie d’Europe demeure, néanmoins, très dépendante des exportations et a souffert, en 2019, des tensions commerciales entre la Chine et les Etats-Unis. Pas (encore) de quoi inquiéter les économistes, mais suffisant pour inciter les sociétés de gestion à envisager d’autres marchés, moins investis mais à l’économie similaire, le Benelux en premier lieu. « Malgré un immobilier porteur, l’économie allemande montre des signes de ralentissements qui nous rendent moins enthousiastes sur de futures augmentations de loyer et nous oriente vers des marchés plus porteurs, tels que le Benelux », concède Bertrand Croquelois. Bruxelles, notamment, affiche des loyers et des taux de vacance comparables à ceux de son voisin allemand, il y a quatre ou cinq ans. La société de gestion anticipe donc une hausse des valeurs et a décidé de renforcer son exposition dans ces pays. Pour exemple, les taux de rendement prime des bureaux s’élèvent à 2,5 % à Paris, 3,5 % à Berlin et jusqu’à 4 ou 5 % à Bruxelles pour des prix au mètre carré respectivement fixés à 9 000 €, 4 600 € et 4 000 €.

Royaume-Uni : bientôt hors zone euro

Plongé dans l’incertitude du Brexit, le Royaume-Uni est en passe de quitter la zone euro. Un climat géopolitique peu serein qui rebute les sociétés de gestion à l’exception de Corum XL qui y voit, au contraire, une opportunité d’investissement. « Avant le Brexit, tout le monde se plaisait à dire que c’était le pays le plus sûr du monde pour investir et de nombreux acteurs ont acheté à Londres à des taux proches de 3 à 4 %. Aujourd’hui, ces actifs se sont dévalorisés de 40 % sous l’effet de la livre, tombée de 1,48 € à 1,07 € », relate Frédéric Puzin.

Tandis que le gros des investisseurs fuit le marché, au risque de revendre à perte leurs actifs, Corum XL en profite pour faire ses courses, « à des prix plus que raisonnables » et avec la certitude d’une plus-value à venir. « Cette prise de position à contre-courant du marché est l’expression de la stratégie ambitieuse de Corum AM dont l’ADN est de jouer avec le risque en investissant des pays peu regardés pour y saisir les meilleures opportunités », analyse Jonathan Dhiver.

Une telle stratégie offensive ne convient pas aux sociétés de gestion qui préconisent, à l’inverse, la prudence, à travers une gestion d’actifs en « bon père de famille » qui vise à minimiser les risques en ciblant des pays matures, au marché profond et transparent. Soit la majorité du marché des SCPI françaises.

Europe du sud : nouvelle donne

Si l’Europe du Nord constitue un vivier d’actifs pour les SCPI, les capitales d’Europe du sud, telles que Lisbonne, Madrid, Barcelone ou Milan connaissent un regain d’intérêt. « Les sociétés de gestion pensent que l’on est en phase de reprise en Europe du sud, en témoignent la création de nouvelles SCPI, cette année et à venir, qui investissent ces marchés », constate Jérôme Schorr.

C’est le cas d’Advenis Reim qui a lancé, en mai 2019, Elialys, une SCPI d’entreprise orientée sur la France et les pays d’Europe de Sud (Italie, Espagne, Portugal). L’Espagne et le Portugal, notamment, ont vu leur situation économique et démographique s’améliorer avec un taux de chômage en baisse depuis 2013 en Espagne, passant de 26 à 14,7 %, et au Portugal, de 16 à 6,6 % à fin 2018 (chiffres de l’OCDE, variation entre 2013 et 2018).

Péninsule ibérique : une croissance alléchante

La SCPI Elialys ciblent les métropoles bénéficiant d’un fort dynamisme économique et démographique telles que Madrid + 1,3 %, Barcelone + 0,7 % ou Lisbonne + 0,5 %. Elle privilégie les investissements en immobilier de bureaux dans les capitales et les grandes métropoles régionales d’Europe du sud qui bénéficient d’une forte croissance depuis la crise économique de 2008. « Le groupe Inovalis/Advenis possédant un bureau à Madrid, nous souhaitions dupliquer notre stratégie allemande en Europe du sud en nous asseyant sur une présence locale et en développant des synergies au sein du groupe », révèle Jean-François Chaury. Pour sa première année de collecte, Elyalis a clôturé à près de 15 millions d’euros et est en train de boucler un premier investissement à Madrid.

Dans le cadre de sa stratégie de diversification récente, AEW Ciloger lorgne également dans la péninsule ibérique des actifs de commerces et de bureaux. « Ces cinq à six dernières années ont vu le pouvoir d’achat progresser fortement en Espagne, ce qui profite aux commerçants », soutient Arsène Marques, directeur de l’immobilier pour AEW Ciloger.

La société de gestion qui détient près de 10 millions d’euros d’actifs en Europe du sud a acquis, en 2019, pour le compte de sa SCPI Actipierre Europe, trois espaces de commerces (4 500 m2), au sein du complexe commercial Bonaire, situé à l’ouest de Valence. Un secteur où les taux avoisinent ceux des actifs de la province française. « Il s’agit d’un marché mature qui a subi l’impact des taux bas et nous assure un cash-flow sécurisé, avec un taux de rendement dépassant les 6,5 % », précise Arsène Marques. La SCPI mise sur la désynchronisation partielle des cycles immobiliers européens afin de capter la différence de performance. En 2018, sur 600 millions d’euros d’investissements, AEW Ciloger a consacré 200 millions hors de France. Et elle a vocation à faire croître la part de l’international dans son portefeuille de 40 à 50 %.

Le choix des sous-jacents

Outre la zone géographique, la sélection des actifs fait la différence entre les SCPI internationales. Celles-ci peuvent tout aussi bien s’inscrire dans la lignée de leur stratégie française d’investissement, avec les mêmes sous-jacents (AEW Ciloger, La Française) ou bien choisir des classes d’actifs différentes, à l’image de Sofidy. « Le marché international nous a donné l’occasion de diversifier notre portefeuille dans le camping, le tourisme et l’hôtellerie », souligne Jean-Marc Peter. Une audace contenue, puisque la SCPI Immorente continue de cibler les actifs de cœur de villes, sur des marchés porteurs, essentiellement en Allemagne, dans les six principales métropoles. Le véhicule qui compte 3,3 milliards d’euros d’actifs a généré, en 2018, une rentabilité de 4,7 %. Se réclamant d’une logique internationale défensive, la société de gestion limite sa part d’actifs internationaux à 15 % et préfère la diversification des investissements à la création d’une SCPI pure, dans une optique de mutualisation des risques. Dans ce sens, elle n’exclut pas d’élargir, à terme, son portefeuille vers l’Italie ou l’Espagne, sur des actifs exclusivement commerciaux.

Bureaux

Avec Eurovalys et Elyalis, deux SCPI pures 100 % bureaux, Advenis Reim renforce sa position de spécialiste du marché immobilier de bureaux, sur lequel le groupe est présent depuis vingt ans en Europe. « Notre expertise est réelle sur cette classe d’actifs qui présente le potentiel d’investissement le plus fort, dispose de la plus grande profondeur de marché en termes de capitalisation et de visibilité en matière d’actifs, tout en étant moins cyclique que l’actif logistique ou commercial », rappelle Jean-François Chaury.  Son objectif : garder une lisibilité du marché sur le long terme. A travers ses filiales, le groupe couvre les activités de property, facility management et asset management pour les institutionnels et les particuliers.

Commerces

Avec Novapierre Allemagne 2, Paref Gestion conforte sa stratégie d’investissement tournée vers des actifs de commerce et les retail parks. « La structure du marché commercial allemand est normée et répond parfaitement aux habitudes de consommation de la population. La place des retail parks est importante et la présence des commerces alimentaires, de bricolage et les drugstores est forte », explique Anne Schwartz. Là encore, l’immobilier commercial allemand offre l’avantage de baux longs (au-delà de dix ans), indexés sur l’inflation, sécurisant ainsi la distribution régulière des dividendes aux associés. En 2019, Paref Gestion a acquis un actif à Traunreut (Bavière) pour 33 millions d’euros.

Hôtellerie

La SCPI Atream Hôtel a été l’une des plus performantes en 2019. Avec 90 % de son patrimoine hors de France, le véhicule lancé en 2016 par Atream, société de gestion de portefeuille spécialisée dans la création et la gestion de fonds immobiliers et de capital-investissement touristique (3,5 milliards d’encours sous gestion et conseillés dont près de la moitié d’actifs dédiés à l’industrie touristique), a enregistré 4,75 % de TDVM sur l’année. Elle est présente en France, Belgique, Allemagne et Pays-Bas. « Notre approche d’investissement consiste à valider la solidité économique d’un modèle hôtelier sur un marché ciblé », explique Assia Oudni, directeur des relations investisseurs d’Atream. La société travaille avec de grands opérateurs hôteliers partenaires qui lui permettent de se positionner très en amont sur des opérations de gré à gré, évitant ainsi la survalorisation iée à la compétitivité accrue. Avec une durée résiduelle moyenne des baux de près de dix-neuf ans, la SCPI Atream Hôtels affiche une prévisibilité de revenus potentiels sur le long terme. En 2019, la SCPI a acquis un portefeuille de six hôtels en Belgique sur un marché qui revient en force et offre un bon équilibre entre tourisme d’affaires et de loisirs.

Santé

Primovie (Primonial REIM) est la première SCPI (en capitalisation et en collecte) du marché à investir majoritairement dans des actifs immobiliers liés aux secteurs de la santé, de la dépendance et de l’éducation. Lancée en 2012, Primovie accompagne les besoins de la société et s’appuie sur des facteurs démographiques et sociologiques favorables en zone euro. « 11% de la population européenne aura plus de 80 ans en 2050. En parallèle à ce phénomène de vieillissement, le nombre de personnes âgées dépendantes augmentera. L’accroissement de l’offre en matière d’hébergement des seniors est donc un enjeu sociétal majeur pour faire face au manque de lits et d’infrastructures dans les principaux pays européens », affirme Stéphanie Lacroix, directeur général de Primonial REIM. En 2019, la SCPI Primovie affichait un rendement de 4,50 % extrêmement sécurisé par des actifs résilients, tels que des crèches, Ehpad et cliniques, avec des baux long terme.

Limitez les risques !

Si investir de façon paneuropéenne permet de réduire le risque immobilier, tout en optimisant la fiscalité et les rendements, le marché international requiert, toutefois, un savoir-faire nécessaire à la bonne gestion des actifs hors sol. « Il est conseillé, quand on est une SCPI franco-française, d’avoir des bureaux sur place et des équipes qui travaillent le marché local depuis plusieurs années. En effet, beaucoup d’opérations se font off-market et pour en être informé, il faut avoir créé un réseau sur place », conseille Jérémy Schorr. Pour ce dernier, l’écueil serait d’aller acheter sur un marché mal maîtrisé avec pour seule motivation celle du rendement. « Il faut être vigilant à la qualité et à l’emplacement de l’actif immobilier, mais également à la qualité du locataire », ajoute-t-il. Attention, par exemple, aux actifs logistiques situés en périphérie, plus rentables que des bureaux et ou des commerces de centre-ville, mais au potentiel de sortie et à la valorisation plus incertains.

Par ailleurs, les spécificités réglementaires – juridiques ou fiscales – de chaque territoire font appel à une véritable expertise professionnelle. La question de la dette, tout particulièrement, est primordiale dans un investissement à l’étranger. Les produits immobiliers s’achetant souvent à crédit, la mise en place d’un emprunt et la caution bancaire requise pour l’acquisition d’actifs étrangers demeurent totalement inaccessibles aux particuliers. « Seuls les fund management, aguerris à la structuration d’opérations d’acquisition internationales, peuvent y prétendre », souligne Stéphanie Lacroix. L’équipe juridique et comptable en charge des due diligences au sein de Primonial REIM compte pas moins de vingt-deux personnes. Ce travail collégial est une clé de la réussite de ces deals.

Ouverture au monde ?

A l’heure où l’industrie financière s’est internationalisée et que les flux s’organisent à l’échelle mondiale, il semble donc évident que les sociétés de gestion regardent hors de leurs frontières. Mais aucune d’entre elles n’a encore dépassé le continent européen, essentiellement pour ne pas courir le risque de l’effet de change. Ont-elles raison ? Pas forcément, comme l’explique Christian de Kérangal : « vous avez deux possibilités d’investir dans un pays hors zone euro : soit vous y allez en direct avec le risque que l’effet de change impacte fortement votre performance et annule vos gains, soit vous prenez une couverture de change qui vous coûtera cher et viendra forcément réduire votre rendement mais, en contrepartie, vous vous ouvrez un champ des possibles intéressant ».

  • Mise à jour le : 28/01/2020

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