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  Encadrement des loyers annulé : quelles conséquences ?

Par : edicom

Suite à l’annulation par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre dernier des arrêtés d’encadrement des loyers, la Fnaim répond, dans une note technique, aux interrogations des particuliers et des professionnels de l’immobilier.

Pour la Fnaim, le gouvernement a fait part de sa « volonté de faire appel de ce jugement. Cet appel n’a pour l’instant pas été déposé, mais il ne sera pas suspensif. Cela signifie que l’annulation des arrêtés produit un effet immédiat. Toutefois l’Etat peut aussi introduire en référé, un appel pour demander la suspension des effets de la décision ».

Pour la Fnaim, pas de flambée des prix

Tout comme Lille, Paris est située dans une zone dite « tendue » et donc soumise aux dispositions du décret annuel relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. La Fnaim souligne dans sa note que « les loyers ne peuvent donc pas être fixés en totale liberté et une envolée des prix n’est pas à prévoir ».

Quelles conséquences immédiates sur les baux en cours ?

Les loyers prévus dans les baux en cours « continuent de s’appliquer et l’annulation est sans effet rétroactif. Cela signifie que les propriétaires ne peuvent pas “rattraper” les loyers qu’ils auraient pu percevoir sans appliquer les loyers de référence ».

A noter que la Fnaim souligne que « Les propriétaires lésés pourraient introduire un recours contre l’Etat en mettant en cause sa responsabilité pour plaider le manque à gagner et demander une indemnisation. Le délai de prescription de cette action serait de quatre ans à compter du 28 novembre 2017 ».

A la date de renouvellement des baux en cours, « on revient à une application du décret annuel dit de blocage des loyers, précise la Fédération. Concrètement, le loyer pourra être augmenté seulement s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage. La hausse ne pourra pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes : la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement ; ou si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, à 15% du montant TTC des travaux (augmentation annuelle) ».

Quelles conséquences sur les nouveaux baux ?

Les loyers de références fixés par l’arrêté ne s’appliquant plus, « la suppression de l’encadrement des loyers n’affectera que les nouveaux baux signés après le 28 novembre. Le loyer est toutefois soumis aux dispositions du décret annuel de blocage ». Matériellement, cela signifie que le nouveau loyer est au maximum égal au loyer du locataire sortant.

Toutefois, note la Fnaim, « le nouveau loyer peut être réévalué dans les conditions suivantes : si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration, ou de mise en conformité avec les critères de décence, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, à 15% du montant TTC des travaux (augmentation annuelle) ; si le loyer est manifestement sous-évalué : la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage et le loyer appliqué au locataire sortant ; si le logement a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer : le nouveau loyer est libre ».

 

  • Mise à jour le : 14/12/2017

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