La mise en place d’une avance de 60 % de la réduction d’impôt pour les investisseurs locatifs, en Pinel notamment, est une excellente nouvelle, alors que la construction de logements est à la peine depuis quelques mois… Mais quid de la capacité d’emprunt ?

Finalement le prélèvement de l’impôt à la source entrera bien en vigueur au 1er janvier 2019 après plusieurs jours d’incertitude… Si, selon les banques, cette réforme n’aura pas d’impact sur la capacité d’emprunt, les Français ne vont-ils pas avoir le sentiment que leur pouvoir d’achat – notamment immobilier – baisse ? Un point positif, pour ceux qui étaient mensualisés : l’impôt sera désormais prélevé sur 12 mois plutôt que 10, allégeant ainsi la charge mensuelle versée… La mise en place d’une avance de 60 % de la réduction d’impôt pour les investisseurs locatifs, en Pinel notamment, est également une excellente nouvelle, alors que la construction de logements est à la peine depuis quelques mois…

A priori pas de changement à craindre sur la prise en compte de l’impôt dans le taux d’endettement…

A ce jour, pour évaluer le taux d’endettement et donc la capacité d’emprunt du futur emprunteur, la plupart des banques ne tiennent pas compte des impôts. Elles prennent les revenus nets perçus par le ménage et font un rapport entre la future charge de remboursement mensuelle et ces revenus. Ce taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %. Les impôts sont pris en compte comme une charge comme une autre… avec quelques exceptions : certains établissements, finançant notamment les profils avec de hauts revenus, prennent déjà en compte les impôts en les déduisant du salaire mais avec la possibilité d’aller jusqu’à 50% de taux d’endettement.

D’après les partenaires bancaires interrogés par VousFinancer, la mise en place du prélèvement à la source ne devrait pas modifier les calculs d’endettement et de capacité d’emprunt. Les banques devraient donc prendre en compte le « net à payer avant impôt sur le revenu » qui restera inscrit sur les fiches de paie en plus du nouveau « net à payer après prélèvement de l’impôt », le montant effectivement versé au salarié. Le montant d’impôt déduit du salaire rentrera tout de même bien sûr en ligne de compte dans l’étude globale du dossier et l’évaluation du risque via le calcul du « reste-à-vivre » qui est la somme restante toutes charges déduites (mensualité de prêt, autres prêts en cours, charges diverses, pensions alimentaires, impôts) et qui est variable selon les banques mais en moyenne de 750 € pour un célibataire, 1 200 € pour un couple et 250 € par enfants à charge.

Cela a bien sûr l’avantage de limiter les évolutions et développements informatiques à effectuer et de ne pas pénaliser tous ceux dont les réductions/déductions d’impôt ne sont pas pris en compte dans le taux de prélèvement à la source et qui devront « avancer cette réduction », mais augmente légèrement le risque puisque le salaire effectivement versé sur le compte du futur acheteur sera en réalité plus faible que ce montant…

Mais un effet psychologique à prévoir…

Autre sujet d’inquiétude notamment pour le gouvernement, qui a notamment pour cette raison, hésité à mettre en place cette réforme : avec la mise en place du prélèvement à la source, les Français pourraient avoir un effet psychologique « d’appauvrissement » en ayant le sentiment de « gagner moins d’argent » au vu de la baisse du salaire qui leur est versé chaque mois, surtout les premiers mois… « Même si 60 % des Français qui paient l’impôt sur le revenu sont mensualisés, analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, certains pourraient avoir le sentiment de débuter le mois avec un salaire inférieur – en particulier ceux qui payaient leurs impôts au tiers, souvent avec une épargne de précaution – même si bien sûr cela revient en fait au même ! Mais comme le marché immobilier est souvent impacté par des effets psychologiques, on peut craindre un attentisme des emprunteurs au 1er trimestre, le temps qu’ils s’habituent à cette nouvelle gestion de leur finance… »

En réalité, en termes de trésorerie, le prélèvement à la source, avec un versement en 12 fois au lieu de 10 ou 3, est favorable aux Français. Certains pourraient donc au contraire bénéficier d’un effet « trésorerie positive ».

Par exemple, en septembre 2019, un contribuable qui paie au total 12 000 € d’impôt par an, aura versé 9000 € avec le prélèvement à la source, contre 10 800 € lorsqu’il était mensualisé, ou 12 000 € s’il était en paiement au tiers.

Nouveauté : une avance de 60 % dès le 15 janvier pour les investisseurs en Pinel…

Bonne nouvelle pour tous les investisseurs bénéficiant d’un avantage fiscal (Pinel, Duflot, Scellier, investissement social et logement dans les DOM, Censi-Bouvard) : ils bénéficieront d’une avance de trésorerie de 60%, sur la base de leur situation fiscale de l’année antérieure. Auparavant, dans la première version de la mise en application du prélèvement à la source, la réduction d’impôt ne devait pas être prise en compte dans le taux de prélèvement. Le contribuable aurait donc dû avancer cette réduction d’impôt, qui lui aurait été remboursée plus tard (en septembre), limitant ainsi l’effet incitatif du dispositif… « Cette évolution dans la mise en application du prélèvement à la source est une excellente nouvelle pour les investisseurs, conclut Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer, mais aussi pour l’ensemble du secteur du logement. Le fait que la réduction d’impôt ne soit pas prise en compte dans le taux du prélèvement à la source et qu’il faille avancer la réduction pendant plusieurs mois aurait pu être un vrai frein à l’investissement. La mise en place de cette avance de 60 % de la réduction dès le 15 janvier est donc une très bonne chose, surtout compte-tenu des derniers chiffres faisant état d’un recul des mises en ventes et permis de construire en 2018. »