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  Résidences de tourisme : un secteur obligé de se réinventer

Par : Paola Feray

Malgré l’érosion des avantages fiscaux et leur bannissement pur et simple du dispositif Censi-Bouvard, les résidences de tourisme ne cessent de prouver l’efficacité de leur modèle économique : une rentabilité élevée, calculée sur les prix de vente et fixe sur neuf années. Pascale Jallet, déléguée générale du Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT), prône pour l’assainissement du secteur, le carnet d’information préalable à la vente et les loyers variables.

Que pensez-vous des dispositions fiscales bannissant les résidences de tourisme du Censi-Bouvard ? Pensez-vous que cela risque d’écarter les investisseurs ?

Pascale Jallet : Nous avons été « punis » parce qu’il y a eu quelques problèmes dans notre secteur (défaillances dans les années 2008-2012, puis retards de loyers de la part de deux opérateurs), et aujourd’hui, il y a une baisse générale des loyers qui est inéluctable, mais qui demande beaucoup de pédagogie vis-à-vis des investisseurs.

C’est oublier un peu vite que le secteur est passé de 0 à 780 000 lits en quarante ans, avec des taux d’occupation qui n’ont pas fléchi ! Il y avait donc une vraie demande de ce type de produits : il y en a toujours une, et ce sont les résidences de Tourisme qui ont permis d’accueillir la hausse très importante du nombre de touristes dans cette période, notamment celle des visiteurs étrangers (37 millions en 1975, 84 millions l’année dernière, objectif 100 millions en 2020, etc.).

Cette décision est donc très regrettable, elle introduit une inégalité entre les différents produits immobiliers et donc, il est clair que les investisseurs vont se détourner des résidences de tourisme.

Selon vous, quelles seraient les solutions pour vous d’attirer à nouveau les investisseurs ?

P. J. : S’il y a défiscalisation – ce que nous ne demandons pas –, elle doit reposer sur un seul dispositif pour tous les produits locatifs, alors qu’aujourd’hui, on a Pinel, Censi-Bouvard et rien. Quitte à moduler les taux si besoin.

En quoi le carnet d’information préalable à la vente va-t-il changer les choses ?

P. J. : Acheter de l’immobilier, ce n’est pas comme acheter des actions : on investit pour une ou plusieurs dizaines d’années. Il est donc essentiel que l’information fournie aux investisseurs soit complète. Le produit résidence de tourisme est un peu complexe, il faut expliquer tous les aspects. C’est la première fois qu’on regroupe dans un document unique tous ces aspects. Les propriétaires ne pourront plus dire « On ne savait pas », qu’il faut remettre un peu d’argent au bout de dix ou vingt ans pour remettre son bien à niveau, que s’ils veulent reprendre leur bien ils devront payer une indemnité d’éviction, etc. Cela va considérablement assainir la situation. La Direction générale des entreprises (sous-direction du Tourisme) et les fédérations de propriétaires nous soutiennent dans cette démarche.

Pour vous, l’introduction de loyers variable est-il une bonne chose ?

P. J. : Oui. A partir du moment où on explique clairement le produit, on explique aussi que l’activité touristique peut connaître des aléas (manque de neige, marée noire, attentat, entre autres). Pour l’exploitant, garantir un loyer fixe pendant neuf ans ferme (la loi Novelli du 22 juillet 2009 qui a clarifié la relation entre le propriétaire et l’exploitant et a introduit des dispositions pour « protéger » les acquéreurs investisseurs, ndlr) est très périlleux. S’il rencontre un aléa important, il n’a pas d’autre alternative que de déposer son bilan. S’il a signé un bail avec un loyer en partie variable, il y aura une partie fixe plus faible (qui permettra à l’investisseur de payer ses annuités d’emprunt) et une partie variable basée sur le chiffre d’affaires. Les bonnes années, le bonus sera partagé ; les mauvaises années, l’exploitant pourra plus facilement subsister. Cela éviterait tous les problèmes rencontrés jusqu’alors.

Ce n’est pas la panacée (beaucoup d’exploitants travaillent toujours avec des loyers fixes et tout se passe bien), mais c’est une possibilité intéressante.

Comment s’annonce la prochaine saison estivale ? Quel est le bilan de l’hiver ?

P. J. :  Le cœur de l’hiver a été difficile (manque de neige), mais mars et avril ont permis de sauver la saison. Le retour des Britanniques se confirme. Quant au printemps, il s’est montré inégal : beaucoup de grands week-ends, mais beaucoup d’élections… L’été s’annonce bien, les réservations sont en avance dès le début du mois de juillet, ce que nous avions oublié depuis longtemps !

Quels sont les projets de développement du secteur dans les prochains mois ?

P. J. : Des nouveaux produits pour tirer le secteur vers le haut, c’est indispensable. Nous n’avons plus (pour le moment) de Censi-Bouvard, mais nous pouvons toujours vendre en amortissement et cela convient mieux aux produits haut de gamme. C’est plus difficile, il faut des vendeurs plus compétents, mais c’est plus intéressant pour l’investisseur, et si on y ajoute quelques semaines d’utilisation, c’est un retour aux fondamentaux de la résidence de tourisme ! En quantité plus faible (de 40 000 nouveaux lits en 2008, on passe à 7 000 nouveaux lits en 2016), de toutes façons le secteur est à maturité et il n’y a plus beaucoup de foncier disponible à un prix possible. Ces nouveaux produits sont prévus en villes et dans les Alpes du Nord, sans oublier des grands projets, comme Village Nature, par exemple.

Des réhabilitations surtout en villes sont menées : aujourd’hui, pour répondre à une demande de plus en plus exigeante de la part de consommateurs toujours en recherche de nouveaux concepts (luxe, bien-être, éco-tourisme, gastronomiques, historiques, décalés, etc.), plusieurs d’entre elles ont fait le choix de restaurer des lieux hors du commun. Et un parc qui va continuer à évoluer en « collant » à la demande des consommateurs, car il est souple et évolutif : remises à niveau et relooking régulier des logements, propositions de services à la carte, animations originales l’été…

  • Mise à jour le : 01/06/2017

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