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  SCPI au sein de l’assurance-vie : les conseils de Good Value for Money

Par : Elisa Nolet

Good Value for Money revient sur les performances des SCPI et rappelle les principaux critères d’évaluation à considérer avant d’investir.

Avec un encours global de 55,4 milliards d’euros fin 2018, le marché des SCPI connaît une dynamique de croissance annuelle de 12 % par an depuis dix ans.

Si les SCPI fiscales représentent 3,8 milliards d’euros, ce sont surtout les SCPI de rendement qui pèsent sur le marché avec 51,6 milliards d’euros fin 2018. Parmi elles, les SCPI de bureaux ont offert un rendement moyen (TDVM) de 4,22 % l’an dernier, résultat proche de celui des SCPI spécialisées qui s’élève à 4,24 %. Les SCPI de commerce ont atteint un rendement moyen de 4,49 %. Et les meilleures performances reviennent aux SCPI diversifiées qui ont enregistré un rendement moyen de 5,20 %.

Critères d'évaluation

Pour Good Value for Money, les critères fondamentaux d’évaluation d’une SCPI sont la qualité de son patrimoine immobilier (certains immeubles détenus depuis longtemps doivent faire l’objet d’une complète rénovation), la pertinence des actifs visés en termes de classe d’investissement (évolution des modes de consommation, transformation/relocalisation de surfaces locatives en fonction du marché de l’emploi ou des bassins d’emploi…), et la bonne dynamique des gestionnaires de la SCPI (optimisation biens loués / biens en rénovation). La bonne combinaison de ces critères se traduit notamment par trois indicateurs-clés : le TOF (« taux d’occupation financière ») qui indique le pourcentage de loyers effectivement perçus par la SCPI pour l’ensemble des biens qu’elle possède par rapport aux loyers qu’elle pourrait théoriquement percevoir si tous ses biens étaient simultanément loués, le TDVM (taux de distribution sur la valeur de marché) qui est le montant du dividende brut versé par la SCPI au titre d’un exercice rapporté au prix moyen d’acquisition d’une part de la SCPI au cours du même exercice, et le TRI (taux de rentabilité interne) qui permet de « rassembler » in fine la rentabilité du capital investi par un épargnant dans une part de la SCPI, en prenant en compte l’ensemble des revenus (loyers perçus, plus-value éventuelle à la revente) et des coûts (frais payés, moins-value éventuelle à la revente).

Quelques conseils

Attention : les SCPI qui investissent dans des biens démembrés ont par définition un TOF de 100 %. Par ailleurs, l’investissement dans une SCPI s’envisageant sur un horizon de dix à douze années, il convient de regarder les indicateurs de performance sur une longue période. De plus, les meilleurs TDVM sont souvent obtenus par des « petites » SCPI en termes de capitalisation. Ces performances ne pourront peut-être pas demeurer lorsque la SCPI pèsera plusieurs centaines de millions d’euros.

Good Value for Money rappelle cinq conseils aux investisseurs qui souhaitent loger des SCPI dans un contrat d’assurance-vie :

- se positionner sur une durée d’investissement de dix à douze années au minimum, (attention au frottement global de frais de l’ordre de 10 à 12 % qu’il faut amortir),

- se positionner de préférence sur deux à trois SPCI performantes et non sur une seule,

- disposer de liquidités par ailleurs,

- essayer de vérifier la pertinence et la qualité du patrimoine de la SCPI,

- être conscient que les SCPI rentrent, le cas échéant, dans le patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sauf pour les SCPI positionnées sur de l’immobilier démembré.

Source : GoodValueforMoney.eu

  • Mise à jour le : 30/08/2019

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