Par Mallory Boutron, diplômée d’expertise-comptable et responsable du pôle fiscalité chez Jedéclaremonmeublé.com

La location meublée reste l’un des investissements suscitant une réelle attractivité en 2023. Qu’elle soit exercée à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), elle offre une meilleure rentabilité que la location vide tout en apportant davantage de souplesse. Cependant la réglementation ne cesse d’évoluer et impose de nouvelles contraintes aux propriétaires, qu’ils optent pour la location meublée traditionnelle ou la location saisonnière. Quelles sont les nouveautés à connaître et les points devant retenir la vigilance des loueurs en meublé en 2023?

Un guichet unique pour déclarer son début d’activité LMP ou LMNP

Depuis le 1er janvier 2023, les loueurs en meublé doivent obligatoirement déclarer en ligne leur début d’activité, ainsi que toute modification de leur activité, via un guichet unique numérique sur le site de l’Inpi (Institut national de la propriété industrielle). Cette déclaration, qui se faisait auparavant sur le site infogreffe.fr, doit intervenir dans les quinze jours qui suivent le début d’activité, et permet au loueur en meublé d’obtenir un numéro Siret correspondant à l’immatriculation de son activité de location meublée.

La déclaration obligatoire de l’occupation du logement meublé avant le 1er juillet 2023

Depuis le 1er janvier et impérativement avant le 1er juillet 2023, tous les loueurs en meublé doivent déclarer en ligne sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr l’ensemble des logements dont ils sont propriétaires, l’identité des locataires et la période d’occupation. Pour les locations meublées touristiques, il leur suffit de déclarer la date à laquelle ils ont débuté l’activité de location saisonnière et de préciser les modalités de gestion (en propre ou par l’intermédiaire d’un gestionnaire) ainsi que le numéro Siren du gestionnaire et le leur. Si le logement a fait l’objet d’un classement en meublé de tourisme, cela doit également être précisé. En revanchen la déclaration du loyer  reste facultative.

A noter : Cette nouvelle obligation n’est pas spécifique aux loueurs en meublé mais concerne tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation et est justifiée par la suppression définitive de la taxe d’habitation pour les résidences principales à partir de 2023. En cas de démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui doit faire la déclaration dans la mesure où c’est lui qui dispose de l’usage du bien.

Les passoires thermiques interdites à la location meublée et gel des loyers

Les logements meublés les plus énergivores, classés G avec plus de 450kWh/m²/an d’énergie finale, sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Cela ne concerne pas les contrats de location en cours. Par ailleurs, depuis août 2022, les loyers des logements meublés classés F ou G sont gelés et ce, quelle que soit la localisation du bien, et aucun complément de loyer ne peut être demandé. Pour tous les autres logements, l’indexation des loyers est plafonnée à 3,5 % jusqu’à mi-octobre. Toutes ces dispositions ne concernent pas les locations meublées saisonnières mais cela est susceptible d’évoluer en 2023, le ministre délégué à la Ville et au Logement Olivier Klein ayant annoncé la volonté du gouvernement de modifier la loi Climat et Résilience en 2023 pour élargir l’interdiction de location des passoires thermiques aux meublés touristiques.

La majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires meublées

La loi de finances pour 2023 a élargi le nombre de communes classées en « zone tendue » autorisées à pouvoir voter, jusqu’au 28 février 2023, une majoration pouvant aller jusqu’à 60% de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires… mais la publication du décret a été reporté en raison du zonage à définir. Cela devrait être fait avant l’été afin de permettre aux communes entrantes de décider d’une majoration avant le 1er octobre 2023.

L’une des solutions pour éviter la majoration de la taxe d’habitation est de louer le logement en location meublée traditionnelle, c’est-à-dire en résidence principale du locataire ou en bail étudiant.

La réévaluation des seuils du micro-BIC

Les loyers perçus par les loueurs en meublé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Jusqu’à un certain seuil de recettes annuelles, le contribuable est soumis par défaut au régime micro-Bic. Cela lui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % et même de 71 % s’il fait classer son logement en meublé de tourisme.

Les seuils du micro-BIC, actualisés tous les 3 ans, passent à compter du 1er janvier 2023 à 77 700 € au lieu de 76 200€ pour la location meublée et à 188 700 €, au lieu de 176 200 € pour les meublés de tourisme classés, sous réserve des arrondis qui seront effectués par l’administration fiscale.

La fin de la majoration du résultat imposable du loueur en meublé en l’absence d’adhésion à un OGA

En 2022, les loueurs en meublé qui n’ont pas adhéré à un organisme de gestion agréé (OGA) et qui dégagent un bénéfice de leur activité de location meublé verront ce dernier majoré de 10 % pour le calcul de leur impôt sur le revenu. Bonne nouvelle : cette majoration est supprimée à compter de l’imposition des revenus de 2023. L’adhésion à un OGA reste cependant intéressante pour les loueurs en meublé en 2023 car elle leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôts, sous certaines conditions, correspondant à 2/3 des frais de comptabilité.