Avec l’arrivée des classes du « baby boom » à l’âge du « papy boom » et l’allongement de l’espérance de vie en bonne santé, les prévisions démographiques sont formelles : d’ici 2030, le nombre de seniors autonomes (entre 75 et 84 ans), qui constituent le cœur de cible des résidences avec services pour seniors, va croître de 2 millions, selon l’Insee. Pas étonnant donc que cette classe d’actifs s’intègre de plus en plus dans les portefeuilles des investisseurs qui y voient de réelles opportunités de diversification et de rendement. 

Au travers de sa dernière étude : « Les seniors, l’avenir du core ? », CBRE, spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise, offre des clés de lecture et des témoignages de spécialistes pour mieux comprendre ce marché et ses enjeux.

Marché en plein développement et déficit d’offres 

Produits historiquement imaginés par les promoteurs pour créer des relais de croissance et des leviers de diversification, les résidences avec services pour seniors (RSS) sont des actifs prometteurs, à condition de bien comprendre ce marché.

En France, le secteur demeure un marché de niche, récent et relativement méconnu. Sur les 115 exploitants que compte le marché français, seuls 33 gèrent plus de deux résidences. Et le leader du secteur, Domitys, représentait, à lui seul à fin 2016, près de 16 % du total des logements existants en RSS, bien qu’on observe l’arrivée de nouveaux venus. 

Or, de plus en plus de seniors s’orientent vers ce type de logement : les évolutions de leurs aspirations (rester actifs socialement, culturellement, physiquement, etc.) rencontrent la nouvelle stratégie des pouvoirs publics visant à favoriser le libre choix et le maintien à domicile le plus longtemps possible. Entraînant donc un déficit d’offre de logements adaptés qui est appelé à se creuser… 

Une forte demande et peu d’offre, de quoi attirer les convoitises des investisseurs. 

La vraie valeur d’une résidence avec services pour seniors : son exploitation 

« Nous assistons à une profonde mutation du secteur avec une professionnalisation importante des métiers de l’exploitation – telle qu’on a pu le voir sur le marché de l’hôtellerie il y a quelques années », explique Sébastien Lorrain, Senior Director résidentiel & actifs alternatifs de CBRE. Comme dans toutes les autres classes d’actifs dits alternatifs, c’est la capacité de l’exploitant à assurer la pérennité de son activité et à dégager des marges suffisantes pour payer son loyer à l’investisseur qui fait la valeur réelle d’une RSS.

L’investissement en RSS présente une autre caractéristique non négligeable : la possibilité de reconversion en résidentiel de la RSS au terme de son exploitation, dans une optique de vente en bloc ou à la découpe. Le produit offre donc une liquidité que ne proposent pas d’autres actifs alternatifs, tels que les Ehpad, par exemple. 

« Les RSS deviennent un réel potentiel pour les investisseurs qui n’est pas prêt de s’épuiser, surtout depuis la loi Macron qui a élargi le champ d’investissement des OPCI à l’immobilier géré », conclut Abdallah Ould Brahim, Senior Director, Valuation chez CBRE.