Par Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea

Les récentes annonces d’un futur vaccin permettent de rester optimistes et d’espérer une sortie de crise. Les SCPI ont passé le stress-test du premier confinement avec brio et ont su prouver toute leur résilience. Comme au second trimestre, elles devront encore se montrer résilientes, mais nous nous montrons confiants sur leur capacité à passer ce nouveau cap.

Avec un montant de collecte d’un milliard d’euros au troisième trimestre (sources Aspim et Ieif), le rebond espéré sur le marché de la pierre-papier a été plus timide que prévu. Même si la collecte progresse de 15 % par rapport au second trimestre, elle est en baisse de 45 % par rapport à l’an dernier sur la même période. Le tassement de la collecte, à court terme, ne doit pas forcément être vu de manière négative, d’autant plus que le marché secondaire reste liquide. En effet, il permet aussi aux sociétés de gestion de ne pas à être dans l’urgence pour l’acquisition de nouveaux actifs dans ce contexte particulier.

Rendements peu impactés

Point positif concernant les rendements, la reprise est bien réelle avec une progression de 12 % des acomptes du trimestre par rapport au second trimestre (sources Aspim et Ieif), même s’ils restent en baisse de 8,5 % en moyenne par rapport à la même période l’an dernier. 

La plupart des sociétés de gestion ont déjà communiqué leurs rendements prévisionnels de 2020. Pour celles qui ne l’ont pas fait, nous avons décidé de calculer le TDVM prévisionnel en partant de l’hypothèse que le loyer du dernier trimestre serait identique à celui du second trimestre. 

Sans surprise, l’hôtellerie est le secteur le plus touché avec une baisse moyenne de 50 % du rendement en 2020, suivi par le commerce et sa baisse toute relative de 14,85 %. Le TDVM prévisionnel des actifs de bureau et des actifs diversifiés sont en baisse d’environ 7 % alors que ceux de la logistique et la santé restent les mêmes.

Nous révisons donc à la hausse nos prévisions de rendement avancées lors du dernier Observatoire des SCPI de Linxea, avec un rendement moyen qui devrait dépasser les 4 % en 2020.

Report à nouveau rassurant

En cas de besoin, les SCPI peuvent puiser dans leurs réserves (ce que l’on appelle le report à nouveau, RAN) pour améliorer les rendements. Sur les 62 SCPI auditées, il en ressort un report à nouveau en moyenne équivalent à 84 jours, soit quasiment un trimestre. Les actifs de bureau bénéficient du report à nouveau le plus important avec 110 jours en moyenne. Des chiffres plutôt rassurants, mais à prendre avec des pincettes : ce ne sont pas les SCPI qui ont le plus de réserves qui ont nécessairement les meilleurs rendements.

Concernant la valeur des actifs, il ne devrait pas y avoir de baisse généralisée du prix des parts. Il faudra tout de même attendre les valeurs d’expertise définitives, mais les premiers retours des sociétés de gestion sont rassurants et certaines sociétés de gestion, comme Sofidy ou Primonial, ont d’ores et déjà annoncé que le prix des parts de leurs SCPI ne baisserait pas en 2021. Primonial a d’ailleurs revalorisé récemment le prix de la part de la SCPI Primofamily de 1,5 %.

De plus, les SCPI bénéficient d’une marge de manœuvre dans la fixation du prix des parts, puisque celui-ci peut s’établir librement dans une fourchette de plus ou moins 10 % par rapport à la valeur de reconstitution reposant sur les dernières expertises du parc immobilier. Le prix de souscription est aujourd’hui bien souvent inférieur à la valeur de reconstitution pour la plupart des SCPI (environ 5 % d’écart en moyenne), ce qui signifie que même en cas de baisse des valeurs d’expertise, celle-ci ne sera pas nécessairement répercutée sur le prix de part.

En conclusion, même si la collecte n’a pas connu le rebond escompté, la situation des SCPI s’est nettement améliorée sur ce troisième trimestre avec un taux de récupération des loyers revenu à la normale et des loyers repartis à la hausse. Ce nouveau confinement risque toutefois de porter un coup de frein à la relance du secteur.

Cependant les motifs d’espoir existent. Tout d’abord ce second confinement a finalement été plus souple que le premier et de nombreux secteurs, comme le BTP ou l’industrie, ont pu continuer leur activité ce qui laisse à penser que le coût économique devrait être moins important qu’au printemps dernier. De plus, de nouvelles aides ont été mises en place par l’Etat à destination des entreprises.

Enfin, la réouverture des commerces avant les fêtes est un point positif et laisse espérer une reprise pour cette catégorie d’actifs également.