Les professionnels de l’immobilier ont été entendus ! En effet, le PLF prévoit la création d’un nouveau dispositif d’incitation fiscale pour l’investissement locatif, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.

Dans un communiqué de presse, l’Anacofi Immo nous propose la synthèse de ce nouveau dispositif Jeanbrun, du nom du ministre de la Ville et du Logement (article 12 octies du PLF 2026) : 

- durée du dispositif : du lendemain de la publication de la loi de finances 2026 au 31 décembre 2028 ;

- dans le neuf, en Vefa ; dans l’ancien avec travaux d’amélioration représentent au moins 30% du prix d’acquisition, qui satisfont les critères d’une réhabilitation lourde (obtention d’un DPE A ou B) (Pour les logements qui ont fait l’objet de travaux avant leur acquisition, la déduction s’applique à condition que le logement n’ait pas été utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux)

- pour un logement collectif, France entière sans restriction de zones ; détenu en direct ou via une SCI non IS ; pas de démembrement possible (sauf « conjoint survivant ») ;

- pour un engagement de 9 ans (de manière effective et continue) à loueur (dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, ou la date d’achèvement des travaux) en nu au titre de résidence principale sous conditions de ressources du locataire (personne autre qu’un membre de son foyer fiscal et qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus ; en direct ou via une SCI) ;

- amortissement sur 80% du prix du logement (donc hors foncier) net de frais (prix d’acquisition dans le neuf ou du prix d’acquisition majoré des travaux dans l’ancien) ;

- taux d’amortissement dans le neuf :

=> 3.5% si location intermédiaire (niveau Pinel/LLI) ; amortissements plafonnés à 8.000€/an/foyer fiscal ;

=> 4.5% si location sociale (niveau loc’avantages) ; amortissements plafonnés à 10.000€/an/foyer fiscal, lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements sont affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale

=> 5.5% si location très sociale (niveau loc’avantages) ; amortissements plafonnés à 12.000€/an/foyer fiscal, lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements sont affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale

- Taux d’amortissement dans l’ancien :

=> 3% si location intermédiaire (niveau Pinel/LLI) ; amortissements plafonnés à 8.000€/an/foyer fiscal

=> 3.5% si location sociale (niveau Loc’Avantages) ; amortissements plafonnés à 10.000€/an/foyer fiscal, lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements sont affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale

=> 4% si location très sociale (niveau loc’avantages) ; amortissements plafonnés à 12.000€/an/foyer fiscal, lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements sont affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale

- Le cumul des amortissements pratiqués sur un bien ne peut excéder la valeur hors foncier du prix d’acquisition

- La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d’achèvement des travaux, ou de la date d’acquisition si elle est postérieure. Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option irrévocable qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure.

- Les amortissements sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700€

- Dispositif non cumulable avec Loc avantages ; Denormandie ; Malraux ; MH

Comme d’autres, notamment la FPI France, l’Anacofi Immo s’est félicitée de la création de ce dispositif : « C’est une véritable course de fond, pleine de rebondissements, que l’Anacofi Immo a dû tenir depuis de nombreux mois dans le cadre de notre loi de finances 2026. Nous voyons enfin la ligne d’arrivée, avec ses victoires. L’amortissement d’abord : c’est une authentique reconnaissance du statut du bailleur privé que de lui permettre l’amortissement de 80% de la valeur de son bien en tant qu’outil de production du logement. Le législateur confirme ici les rôles économique et sociétal majeurs de l’investisseur immobilier privé. Ensuite, (…) l’imputation des amortissements sur le revenu global (et non pas sur les seuls revenus catégoriels) permet de renouer avec une rentabilité satisfaisante. Car l’investisseur privé n’est pas un rentier. (…) Par ailleurs, l’accompagnement de droit commun pour les travaux de rénovation énergétique n’a pas été oublié : le doublement du plafond du déficit foncier (de 10700€ à 21400€) a été prorogé jusqu’au 31/12/2027. »

Pour autant, l’association estime qu’il existe « des voies d’amélioration (…). Dans le cadre de la location solidaire, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, l’alignement des niveaux de loyers social et très social sur ceux du Loc’avantages augmentent significativement l’effort d’épargne nécessaire à la mise en place de l’acquisition ; sans les vertus de l’accompagnement de ce dispositif social. Dans l’ancien, le niveau (30%) et les catégories de travaux (réhabilitation lourde impliquant d’atteindre une DPE A ou B) imposent des contraintes importantes plus difficilement surmontables pour un particulier ; également ce volant de travaux limitera de fait les biens immobiliers éligibles. Enfin, le cadre règlementaire interdisant la mise en location à son enfant ou petit enfant -par exemples- on imagine les limites psychologiques de l’investisseur à cette censure à la solidarité intergénérationnelle. »