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  Décrocher un prêt immobilier avec le prélèvement à la source

Par : edicom

Le 1er janvier, le prélèvement à la source de l’impôt entrera en application. Son effet sera immédiatement visible sur les feuilles de paie. Mais ce nouveau mode de paiement de l’impôt sur le revenu suscite par ailleurs de nombreuses interrogations. Parmi elles, les futurs acheteurs craignent d’être pénalisés et de ne pas pouvoir emprunter autant qu’ils le souhaitent. Leurs inquiétudes sont-elles réellement justifiées ?

Déterminer le juste taux d’endettement 

Lorsque l’on veut emprunter, il faut notamment fournir à la banque ses trois derniers bulletins de salaire. L’établissement financier s’en sert pour évaluer le taux d’endettement acceptable pour l’emprunteur. En pratique, il s’agit du ratio entre les charges de crédit et les revenus nets annuels, que le banquier rapporte mensuellement pour estimer sa capacité à rembourser les mensualités. Exprimé en pourcentage, ce ratio ne doit généralement pas représenter plus du tiers (soit 33%) des revenus réguliers. Par exemple, un foyer disposant de 3 000 euros de revenus nets mensuels ne doit pas supporter des remboursements mensuels supérieurs à 1 000 euros.  

A partir de janvier, le prélèvement à la source va réduire les revenus mensuels perçus par ceux qui sont imposables. Dans son sillage, va-t-il pour autant diminuer leur capacité d’endettement ? « Il y a a priori peu de craintes à avoir pour les emprunteurs », estime de son côté Ludovic Huzieux, fondateur de la société Artémis Courtage. Tout d’abord, l’impôt sur le revenu n’est pas toujours pris en compte par les banques pour calculer le taux d’endettement de 33%. « Certaines l’intègrent de façon systématique, d’autre non. Pour ces dernières, l’impôt sur le revenu fait partie du reste-à-vivre au même titre que les autres charges telles que l’assurance, l’énergie, le transport ou encore la pension alimentaire », précise Ludovic Huzieux.  

Par ailleurs, dès le mois de janvier prochain, si le « revenu net à payer après prélèvement de l’impôt » sera bien précisé sur les fiches de paye, le montant du « revenu net à payer avant impôt » sera, lui aussi, toujours indiqué. « Les banques pourront donc continuer de s’y référer pour déterminer le juste capacité d’endettement de l’emprunteur », ajoute Ludovic Huzieux. Enfin, il faut rappeler que les banques étudient chaque dossier au cas par cas et devraient continuer à le faire. « Le taux d’endettement est certes incontournable mais il doit toutefois être complété par d’autres éléments financiers permettant d’affiner l’analyse de la solvabilité de l’emprunteur à long terme. C’est aussi notre rôle de courtier de convaincre le prêteur ».

Les investissements locatifs favorisés

Concernant les biens immobiliers loués dans le cadre des régimes fiscaux Pinel, Duflot, Scellier ou encore Censi-Bouvard, certaines inquiétudes ont également été levées. En 2019, l’avantage fiscal procuré par ces investissements ne sera évidemment pas perdu. Courant janvier, une avance de 60% sera versée au propriétaire puis le solde sera complété durant l’été 2019. « Ce dispositif s’avère donc plutôt bénéfique pour les investisseurs en termes de trésorerie », estime Ludovic Huzieux. 

Un certain attentisme début 2019

Quoi qu’il en soit, les contribuables comme les professionnels vont devoir se familiariser avec ce nouveau mode de recouvrement de l’impôt. 2019 s’annonce donc comme une année de transition et un certain attentisme pourrait être observé durant les premiers mois. « Des doutes et des interrogations sont encore perceptibles chez les acheteurs, ce qui est tout à fait légitime », ajoute Ludovic Huzieux. Espérons néanmoins que les taux d’emprunt toujours particulièrement attractifs – en moyenne, 1,25 % sur quinze ans ou 1,45% sur vingt ans – suffiront à convaincre les acheteurs de concrétiser leur projet immobilier.

  • Mise à jour le : 19/12/2018

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