Le sénateur LR du Nord Marc-Philippe Daubresse et le député Les Démocrates des Côtes-d’Armor Mickael Cosson ont remis le 30 juin à la ministre du Logement Valérie Létard leur rapport sur la relance durable de l'investissement locatif qui formule leurs pistes et pour le neuf et pour l’ancien. Des préconisations qui pourraient figurer dans le projet de loi de finances pour 2026.

Les parlementaires mandatés par les ministères de l’Economie et des Finances, des Comptes publics et du Logement ont souligné leur conviction visant à proposer des évolutions pour accroître structurellement l’offre locative de logements abordables et de longue durée : « reconnaître le rôle économique et social tenu par les propriétaires-bailleurs, qui logent près du quart des Français. Les propriétaires-bailleurs sont des acteurs économiques et sociaux importants et c’est pour cette raison que le cadre dans lequel ils interviennent doit être cohérent avec cette activité. De même, certains propriétaires souhaitent s’engager à proposer des loyers plus bas que ceux du marché mais ont besoin d’être accompagnés dans ce service qu’ils rendent. C’est pour cette raison que depuis de nombreuses années, de nombreux acteurs du secteur du logement appellent de leurs vœux la création d’un statut du bailleur privé, qui n’est rien d’autre qu’un cadre propice à l’augmentation du nombre de logements en location ».

Des mesures concrètes

Ce rapport, dont les rédacteurs ont bien compris les enjeux, avance cinq propositions structurantes qui pourraient, si elles sont reprises par le législateur, amorcer une véritable relance du parc locatif privé.

Proposition n°1 :

- Pour le régime foncier réel : mise en place d’un amortissement fiscal forfaitaire annuel du bien pour les logements loués en longue durée. Le pourcentage d’amortissement serait fixé à 5 % par an de la valeur pour un logement neuf ; 4 % pour un logement ancien, sous condition de travaux représentant 15 % de la valeur du bien;

- Pour le régime microfoncier : hausse à 50 % (au lieu de 30 % aujourd’hui) du plafond d’abattement pour les locations nues, dans la limite d’un plafond de 30 000 € (au lieu de 15 000 € aujourd’hui).

Dans les deux cas, le nouveau cadre fiscal serait ouvert aux seules mutations intervenant à partir du mois de décembre 2025.

Proposition n°2 :

- Pour le régime foncier réel :  mise en place d’un bonus d’amortissement de 0,5 à 1,5 % pour les biens loués avec un loyer abordable, selon le segment intermédiaire (amortissement de respectivement 5,5 % et 4,5 % dans le neuf et l’ancien), social (amortissement de respectivement 6 % et 5 % dans le neuf et l’ancien) ou très social (amortissement de respectivement 6,5% et 5,5 % dans le neuf et l’ancien).

- Pour le régime microfoncier : mise en place d’un bonus d’abattement de 5 à 15 % pour les biens loués avec un loyer abordable, selon le segment intermédiaire (abattement de 55 %), social (abattement de 60 %) ou très social (abattement de 65 %).

Proposition n°3 : rehaussement du plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global à 40 000 € (contre 10 700€ aujourd’hui).

Proposition n °4 : suppression des biens loués à titre de résidence principale de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Proposition n °5 : mise en cohérence de la durée de détention avant exonération de la plus-value avec la durée d’amortissement proposée, soit une exonération totale après 20 ans de détention (impôts sur le revenu et prélèvements sociaux).

Une réponse à l’urgence du logement

Pour le Pôle Habitat FFB Grand Paris, par la voix de son président Marc Gedoux,  « ces mesures peuvent marquer un tournant, à condition d’être traduites rapidement dans la loi. Depuis le début de l’année, l’investissement locatif privé s’est effondré. L’offre locative se réduit à grande vitesse, alors même que les besoins des Français explosent. Il y a urgence à redonner confiance aux investisseurs. Ce n’est pas le moment de ralentir. C’est le moment d’agir. Derrière ces mesures, ce sont jusqu’à 100 000 emplois qui pourraient être recréés d’ici 2030, alors que 50 000 sont déjà menacés comme l’indique le rapport. En outre la relance du logement privé permet aussi la relance du logement social.  Le logement est un pilier de notre cohésion sociale autant qu’un moteur économique. Le Parlement a désormais une responsabilité majeure : transformer cette feuille de route en action législative».

Ce rapport redonne à la location nue, aujourd’hui surfiscalisée, des conditions de traitement plus équitables face à la location meublée. Un impératif de justice fiscale, mais aussi un levier pour soutenir le secteur du bâtiment et de la promotion, durement frappé par la crise.

Quant à la Fnaim, elle se félicite de la remise du rapport qui « marque une avancée décisive pour le secteur, et une victoire politique pour la Fédération : le logement existant y est enfin reconnu comme un levier central de la relance locative ». Pour la Fédération, « Faire exister le logement existant dans les débats nationaux, comme dans les solutions proposées, est un combat de longue date pour la Fnaim. Sa prise en compte dans le rapport Daubresse-Cosson constitue un tournant stratégique, et jette les bases d’un futur statut du bailleur privé plus équilibré et réaliste, en phase avec les enjeux du marché et les attentes des investisseurs ».

Pour Loïc Cantin, président de la Fnaim, « Ce rapport acte enfin une avancée majeure : la reconnaissance pleine et entière du logement existant dans les politiques de relance locative. C’est une victoire pour les marchés, une victoire pour les bailleurs, et une victoire pour la Fédération. Cette prise en compte permettra de recréer un cadre plus équitable entre neuf et ancien, et de susciter de nouvelles vocations d’investisseurs. »

La nécessité d’agir vite

Et les rapporteurs Daubresse-Cosson de conclure : « Ce rapport présente les pistes d’évolutions que la mission propose pour le projet de loi de finances pour 2026. Elle appelle l’attention du gouvernement sur la nécessité d’agir vite, dès le prochain texte financier, de manière à relancer dès 2026 l’investissement locatif et, partant, la construction de logements, qui est son plus bas niveau depuis les années 1950. Cette action est d’autant plus nécessaire qu’elle réduira le déficit public dès 2026, ce qui, dans le contexte difficile pour nos finances publiques, renforce l’intérêt d’une réforme qui est depuis trop longtemps attendue. Elle créera des dizaines de milliers d’emplois dans le secteur du bâtiment, qui connaît l’une de ses pires crises depuis les trente dernières années. »