De la nécessité de diversifier un patrimoine

30/12/2015

Par : edicom

Par Christine Chiozza-Vauterin, responsable de l’offre immobilière Banque privée 1818

De plus en plus à la mode, les placements de diversification nécessitent de s’y intéresser. Toujours est-il qu’ils doivent répondre à une logique patrimoniale globale. Explications.

Un patrimoine investi à 100 % en immobilier ne permet pas de disposer rapidement de liquidités. A contrario, un patrimoine composé essentiellement d’actifs financiers sera sensible aux soubresauts du marché ce qui est peu sécurisant. Pour leur part, les solutions de diversification permettent de capter des rentabilités ou des fiscalités différentes et d’aller chercher de la création de patrimoine. La plupart des placements de diversification sont immobiliers ou à sous-jacent immobilier, et relèvent de dispositifs fiscaux favorables à l’investisseur. Cela va de l’immobilier très tangible à de l’immobilier plus virtuel : acquisition de la seule nue-propriété d’un appartement, acquisition de parts dans un groupement forestier, participation à un club deal hôtelier ou encore acquisition de parts de SCPI Malraux.

Ils permettent à la fois de se constituer un patrimoine et de bénéficier d’une fiscalité très souvent favorable. L’immobilier est un bon placement de diversification par nature, dans la mesure où l’on peut faire jouer le levier de l’emprunt, d’autant plus efficace dans une période de taux bas.

Une diversification nécessaire

L’intérêt de se constituer un patrimoine diversifié est de placer ses actifs, ou d’arbitrer certains placements sur des supports ne répondant pas tous aux mêmes logiques de marché. Cela permet d’aller chercher à la fois de la rentabilité, de l’optimisation fiscale et d’apporter de la sécurité à certaines «poches» du patrimoine : de l’immobilier, par exemple, dans une perspective de détention à long terme et sécurisée.

Diversifier son patrimoine, c’est également découvrir des placements différents, auxquels le client ne s’était jusqu’à présent intéressé, ou qui ne correspondaient pas, jusqu’alors, à ses préoccupations ou à sa stratégie patrimoniale. Par exemple, acquérir des parts de GFV (groupement foncier viticole) ou un bien en démembre ment de propriété peut être parfaitement adapté à un objectif patrimonial de transmission.

Des objectifs à identifier

Le bon conseil est d’aller vers des placements différents et d’opportunité en cherchant à s’adapter au mieux aux problématiques particulières, tant patrimoniales que fiscales, du client : préparer une transmission en ligne directe ou indirecte, limiter son ISF ou son IR, réduire ses revenus fonciers ou encore chercher du rendement en participant à un club deal sur un portefeuille de bureaux.

Rechercher du rendement

Si l’on privilégie le rendement, il faut alors s’intéresser aux parts de SCPI et aux clubs deals immobiliers.

Les parts de SCPI

L’acquisition de parts de SCPI est le placement de diversification par excellence, puisqu’il permet d’investir sur des actifs peu accessibles en direct pour un investisseur privé, comme les murs de commerces ou de bureaux. Le client peut ainsi souscrire régulièrement des parts de SCPI dites diversifiées pour des montants importants ou non, qui investiront en France ou à l’étranger, sur des immeubles neufs, anciens à rénover. Il peut aussi investir dans différentes villes sur plusieurs typologies d’actifs et se constituer progressivement un patrimoine diversifier dont le rendement est encore supérieur à 5 % en 2015.

Les clubs deal immobiliers

Lors de la cession de leur entreprise, les dirigeants qui souhaitent bénéficier du dispositif du report d’imposition en réinvestissant au moins 50 % du produit de la cession dans le financement d’une activité économique peuvent s’intéresser aux clubs deals immobiliers.

L’acquisition de murs et fonds d’hôtels entre en principe dans cette catégorie d’actifs éligible au dispositif de report d’imposition. La seule acquisition de murs n’est pas éligible, mais offre une relative sécurité de placement ainsi qu’un rendement intéressant, notamment si le bien est situé à Paris ou dans une grande métropole.

De la même manière, les holdings patrimoniales ont en général des liquidités à investir. Elles vont chercher à la fois de la rentabilité et de la sécurité. On peut alors aller vers une participation à un portefeuille d’immeubles de bureaux dont le locataire est une entreprise solide et les sites bien répartis géographiquement sur le territoire. Les rentabilités de ces placements s’échelonnent entre 6 et 12 %.

Réduire la fiscalité ISF et IR

Le démembrement de propriété

Si l’on souhaite limiter l’ISF, on peut se tourner vers les investissements immobiliers dans lesquels on achète la seule nue-propriété du bien. Dans ce cas, la valeur de la nue-propriété n’entrera pas dans le champ d’application de l’ISF (sauf exception), donc ne viendra pas alourdir cet impôt. Au contraire, il pourra même en réduire l’assiette si on arbitre un actif taxable à l’ISF (contrat d’assurance-vie, par exemple) contre la nue-propriété d’un actif qui ne sera pas taxé. Par ailleurs, la nue-propriété ne générant pas de loyer, il n’y aura pas de revenu imposable. Ce type de placement de diversification permet d’aller vers un bien immobilier, sans en assurer la gestion, les locations et donc potentiellement la vacance ou les travaux. Il permet de se constituer un patrimoine par une épargne forcée si l’on choisit d’acheter par emprunt puisqu’il n’y a pas de loyer pendant toute la durée de l’opération. Enfin, un placement en démembrement de propriété offre une perspective de création de patrimoine par la valorisation dans le temps du bien acheté avec une décote et dont on a vocation à recouvrer la pleine propriété à terme.

Certains schémas de placements diversifiés offrent la possibilité de n’acheter que la nue-propriété d’immeubles anciens à rénover tout en prenant à sa charge les travaux de rénovation. Cela permet de créer du déficit foncier imputable sur des revenus fonciers existants, sans générer de revenu supplémentaire imposable pendant toute la durée du démembrement.

Les groupements fonciers forestiers

L’acquisition de parts de groupements forestiers est intéressante fiscalement, puisque leur valeur est exonérée d’ISF à hauteur de 75 %. Souscrites dans le cadre de la loi Tepa, elles sont même exonérées à 100 %. La souscription de parts permet une réduction d’ISF de 50 % du montant investi retenu dans la limite de 90 000 euros, soit une réduction d’ISF pouvant aller jusqu’à 45 000 euros.

Attention cependant, comme tout dispositif fiscal, ce que met en place une loi en général et une loi de finances en particulier, une autre loi peut le défaire ou en réduire les effets. Enfin, et à la marge, un investissement forestier peut également permettre une réduction d’impôt sur le revenu de 2 052 euros pour un couple.

Les monuments historiques

Si l’on perçoit un revenu important, l’acquisition d’un appartement classé monument historique permettra de transférer l’affectation de son revenu, non pas en payant l’impôt mais en faisant entrer un bel actif immobilier dans un patrimoine. Il faut le conserver au moins quinze ans et le prix des travaux réalisés majorés de toutes les charges liées à cet immeuble sont déductibles de la base des revenus imposables.

Le dispositif Malraux

Les investissements en loi Malraux permettent également de se constituer un patrimoine immobilier de caractère tout en réduisant sont impôt sur le revenu de 120 000 euros au maximum, répartis sur quatre ans. Autre avantage : cette réduction se situe hors plafonnement des niches fiscales.

Optimiser la transmission

Le démembrement

La donation de la seule nue-propriété d’un bien permet de calculer les droits de donation sur la valeur de celle-ci, alors que le donataire a vocation à récupérer à l’arrivée du terme la pleine propriété de l’actif.

L’investissement forestier

Investir en forêt est une diversification de patrimoine dans la mesure où l’on se positionne sur un actif tangible, adossé au marché de la filière du bois. On peut soit investir sur une forêt et s’occuper de sa gestion ce qui nécessite une vraie expertise soit se porter acquéreur de parts d’un groupement forestier qui a la particularité et l’avantage d’acquérir plusieurs massifs souvent de maturités différentes, ce qui permet d’espérer des rendements immédiats et réguliers. Les investissements forestiers offrent une fiscalité allégée dans la mesure où seulement 25 % de leur valeur entre dans l’assiette de calcul des droits de donation ou de succession. Opter pour ce type de placement constitue, en plus d’une diversification, un moyen intéressant de réduire le coût d’une transmission de patrimoine.

Les groupements fonciers viticoles

Devenir propriétaire à côté d’autres investisseurs privés de parcelles de vigne est possible en souscrivant des parts d’un GFV de la région viticole de son choix. Cette acquisition correspond typiquement à de la diversification de patrimoine, puisque le marché de la vigne ne répond qu’à ses propres règles. La particularité de cet investissement est la rémunération en nature, c’est-à-dire en bouteilles du vignoble dont le GFV est propriétaire, et la fiscalité allégée, puisque la valeur des parts n’est imposée à l’ISF ou aux droits de donation ou succession qu’à hauteur de 25 % de leur valeur jusqu’à 101 897 euros et 50 % au-delà. Un placement particulièrement intéressant lorsque l’on a une problématique de transmission en ligne indirecte, c’est-à-dire vers ses neveux ou nièces. La diversification sur des parts de GFV est un placement de long terme, avec la perspective escomptée que la propriété, sur laquelle l’investissement aura été réalisé des années plus tôt, s’est valorisée sur le marché de la vigne. Et la demande mondiale qui continue sa progression est encourageante et rassurante.