Assurer le droit au logement à son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin
Question issue de Fidnet, la base documentaire du groupe Harvest
Comment assurer un droit au logement à son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin ? La protection du survivant dépend des liens juridiques (mariage, Pacs, concubinage) unissant les membres du couple.
La loi prévoit, en faveur du partenaire de Pacs survivant et du conjoint survivant (à l’exclusion du concubin), des droits en matière de logement. Lorsque la protection offerte par la loi est insuffisante ou inexistante, il est possible de prévoir des aménagements conventionnels.
Droits légaux au logement
Conjoint survivant
Droit viager au logement : le conjoint survivant bénéficie d’un droit viager d’usage et d’habitation sur le logement qu’il occupait à titre de résidence principale à l’époque du décès, à condition que le logement :
- dépende totalement de la succession. Le logement ne dépend pas totalement de la succession lorsqu’il est détenu : en indivision par le défunt et un tiers ; en usufruit par le défunt ; par un tiers (logement loué par les époux) ; par une SCI au sein de laquelle le défunt était associé (seules les parts sociales entrent alors en succession) ;
- ou appartienne aux deux époux (bien indivis ou commun des deux époux).
Droit d’attribution préférentielle : le conjoint survivant peut prétendre à l’attribution préférentielle du logement que le couple occupait à l’époque du décès à condition d’avoir un droit de propriété sur ce logement : quote-part indivise, usufruit ou pleine propriété.
Droit temporaire au logement : le conjoint survivant dispose d’un droit temporaire au logement d’un an qui lui permet d’occuper gratuitement le logement que le couple occupait à l’époque du décès. Si le logement était un bien locatif, les héritiers du défunt paient les loyers du conjoint survivant pendant cette même durée.
Partenaire de Pacs
Le partenaire de Pacs survivant dispose d’un droit temporaire au logement d’un an (lorsque le logement appartient au défunt ou appartient aux deux partenaires) ainsi que le droit à l’attribution préférentielle du logement familial (lorsque le logement appartient aux deux partenaires).
Aménagements conventionnels
Plusieurs aménagements conventionnels permettent d’assurer un logement au survivant du couple. Les possibilités sont plus nombreuses en cas de mariage qu’en cas de Pacs ou de concubinage. Dans tous les cas, si le défunt a des enfants, les aménagements doivent tenir compte de la réserve héréditaire pour être efficaces. En effet, si la réserve héréditaire est atteinte, la personne gratifiée va devoir verser une indemnité de réduction aux héritiers réservataires.
Conjoint
Plusieurs solutions sont envisageables pour assurer au conjoint survivant l’occupation du logement familial.
La donation de biens présents : en prévoyant une réversion d’usufruit du logement familial au profit du conjoint, ce dernier est assuré de pouvoir occuper le logement familial pour le restant de sa vie. Cette stratégie est efficace lorsque le logement est un bien propre (époux mariés sous un régime communautaire) ou personnel (époux mariés sous un régime séparatiste). Par ailleurs, le conjoint ne sera taxé aux droits de donation que sur la valeur de l’usufruit qu’il reçoit.
Le legs : en léguant au conjoint l’usufruit du logement familial, ce dernier est assuré d’habiter le logement familial pour le restant de sa vie. Cette stratégie est efficace lorsque le logement est un bien propre (époux mariés sous un régime communautaire) ou personnel (époux mariés sous un régime séparatiste).
Le préciput : une clause permettant au conjoint survivant de bénéficier de la totalité de la pleine propriété d’un ou plusieurs biens communs (selon la volonté des époux). Si le logement familial est un bien commun, il peut être prévu un préciput sur ce bien dans le contrat de mariage afin d’éviter qu’il ne tombe dans la succession.
La donation au dernier vivant (DDV) : en laissant la possibilité au conjoint, dans une donation au dernier vivant, d’opter pour la totalité de la succession en usufruit, ce dernier est assuré d’habiter le logement familial pour le restant de sa vie. La DDV peut porter sur tous types de biens, qu’ils soient propres, personnels ou communs.
Bail viager entre la société et les époux : au décès d’un locataire marié, le bail d’habitation est transféré au survivant du couple. En effet, dans ce cas, il y a automatiquement cotitularité du bail, que le bail ait été conclu avant le mariage et/ou au seul nom de l’époux prédécédé. En outre, le bail se poursuit postérieurement au décès dans les conditions dans lesquelles il a été conclu. Pour que le bail se poursuive avec certitude jusqu’au décès du second époux, il doit être conclu « pour la durée de vie de ses locataires ». On parle alors de bail viager. Cette solution est envisageable lorsque le logement des époux est détenu via une SCI.
Partenaire de Pacs
Plusieurs solutions sont envisageables pour assurer au partenaire survivant l’occupation du logement familial.
La donation de biens présents : en prévoyant une réversion d’usufruit du logement familial au profit du partenaire, ce dernier est assuré de pouvoir occuper le logement familial pour le restant de sa vie (notamment en application de l’article 917 du Code civil qui permet de réaliser des libéralités en usufruit). Cette stratégie est efficace lorsque le logement est un bien personnel ou indivis.
Dans le deuxième cas, la réversion d’usufruit portera sur une quote-part indivise. Par ailleurs, le partenaire ne sera taxé aux droits de donation que sur la valeur de l’usufruit qu’il reçoit.
Le legs : en léguant au partenaire l’usufruit du logement familial, ce dernier est assuré d’habiter le logement familial pour le restant de sa vie (notamment en application de l’article 917 du Code civil qui permet de réaliser des libéralités en usufruit). Cette stratégie est efficace lorsque le logement est un bien personnel ou indivis. Dans le deuxième cas, le legs d’usufruit portera sur une quote-part indivise.
Bail viager entre la société et les partenaires : au décès d’un locataire pacsé, le bail est transféré au survivant du couple. En effet, dans ce cas, il y a automatiquement cotitularité du bail, que le bail ait été conclu avant le Pacs et/ou au seul nom du partenaire prédécédé.
En outre, le bail se poursuit postérieurement au décès dans les conditions dans lesquelles il a été conclu (notamment en termes de durée). Ainsi, pour que le bail se poursuive avec certitude jusqu’au décès du second partenaire de PACS, il doit être conclu « pour la durée de vie de ses locataires ». On parle alors de bail viager. Cette solution est envisageable lorsque le logement des partenaires est détenu via une SCI.
Concubin
Plusieurs solutions sont envisageables pour assurer au concubin l’occupation du logement familial.
La donation de biens présents : en prévoyant une réversion d’usufruit du logement familial au profit du concubin, ce dernier est assuré de pouvoir occuper le logement familial pour le restant de sa vie (notamment en application de l’article 917 du Code civil qui permet de réaliser des libéralités en usufruit). Cette stratégie est efficace lorsque le logement est un bien personnel ou indivis. Dans le deuxième cas, la réversion d’usufruit portera sur une quote-part indivise. Par ailleurs, le concubin ne sera taxé aux droits de donation que sur la valeur de l’usufruit qu’il reçoit.
Le legs : en léguant au concubin l’usufruit du logement familial, ce dernier est assuré d’habiter le logement familial pour le restant de sa vie (notamment en application de l’article 917 du Code civil qui permet de réaliser des libéralités en usufruit). Cette stratégie est efficace lorsque le logement est un bien personnel ou indivis. Dans le deuxième cas, le legs d’usufruit portera sur une quote-part indivise. Par ailleurs, le concubin ne sera taxé aux droits de succession que sur la valeur de l’usufruit qu’il reçoit.
Bail viager entre la société et les concubins : au décès d’un concubin, le bail est transféré au survivant du couple si les concubins sont cotitulaires du bail au moment du décès ou si le concubin non titulaire du bail au moment du décès a vécu au moins un an avec le défunt à la date du décès et a obtenu l’accord d’autres personnes pouvant également prétendre au transfert du bail. Dans les deux cas, le bail se poursuit postérieurement au décès dans les conditions dans lesquelles il a été conclu (notamment en termes de durée). Ainsi, pour que le bail se poursuive avec certitude jusqu’au décès du second concubin, il doit être conclu « pour la durée de vie de ses locataires ». On parle alors de bail viager. Cette solution est envisageable lorsque le logement des concubins est détenu via une SCI.
Références
C. civ. art. 764 à 766 ; C. civ. art. 831-2 ; C. civ. art. 763 ; C. civ. art. 515-6 ; C. civ. art. 175
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