Introduite en France en 1976, la taxation des plus-values de cessions immobilières (PVI), dont le produit représentait 3,7 Md€ en 2023 et 2,8 Md€ en 2024, s’applique de manière dégressive aux cessions qui interviennent dans les trente années après l’acquisition. Bien qu’elle épargne les résidences principales, cette imposition est critiquée pour l’effet dissuasif qu’elle exercerait sur l’investissement dans l’immobilier et sur la fluidité du marché. En réponse à une demande de la commission des finances de l’Assemblée nationale, la Cour des comptes analyse le régime en vigueur depuis sa dernière réforme intervenue en 2011-2013. Au terme de cette analyse, elle formule six recommandations qui peuvent être mises en œuvre à régime fiscal inchangé et dessine trois scénarios de réformes possibles (ajustements à la marge, hausse de la fiscalité à des fins de rendement budgétaire, baisse de la fiscalité pour stimuler le marché) tout en signalant le risque d’effets décevants.

En résumé, la Cour invite à la prudence vis-à-vis d’une réforme structurelle du régime d’imposition des PVI. Une telle réforme reposerait sur un pari : augmenter les recettes fiscales, au risque de réduire les transactions, ou fluidifier le marché en diminuant l’imposition, au risque d’un effet marginal sur l’offre de logements. Les études empiriques menées en France et à l’étranger montrent que la fiscalité des transactions affecte le nombre de ventes, mais ses effets restent difficiles à prévoir. Deux études récentes, l’une du Commissariat général au développement durable (CGDD) et l’autre sur la réforme de 2011, soulignent qu’un renchérissement de la fiscalité a conduit à une baisse des transactions, mais seulement à court terme. La Cour relève que la taxation des PVI constitue un levier d’action secondaire face à la pénurie de résidences principales dans les zones touristiques. Trois scénarios sont identifiés : un scénario d’ajustement à architecture fiscale inchangée ; un scénario de rendement budgétaire qui replacerait le régime d’abattement annuel par la seule prise en compte de l’inflation ; et un scénario d’allègement fiscal visant à raccourcir la période d’imposition. La Cour recommande cependant la prudence dans le maniement de ces deux derniers scénarios, qui présentent le risque d’un effet modéré sur le marché immobilier au prix d’une baisse de recettes pour l’État, ou, symétriquement, d’un produit décevant du fait d’une contraction des transactions.