Loueurs en meublé et inscription au RCS : où en est-on ?
Analyse par Jacques Duhem, de Fac JD et Associés
Par une décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a déclaré contraires à la Constitution les dispositions de l’article L. 151 § VII du code général des impôts, dans de précédentes rédactions (texte relatif à l’impôt sur le revenu). On soulignera que les dispositions en vigueur à ce jour ne sont pas visées par cette décision du Conseil constitutionnel. Les dispositions censurées subordonnaient à une inscription au RCS, pour la reconnaissance de la qualité de « loueur en meublé professionnel ». Les dispositions en vigueur à ce jour exigent toujours le respect de cette condition.
Les sages ont estimé qu’en retenant « une condition spécifique aux commerçants, alors même que l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens de l’article L. Il 0-1 du code de commerce, le législateur ne s’est pas fondé sur un critère objectif et rationnel en fonction du but visé », identifié en l’espèce comme tendant à écarter du bénéfice de l’exonération les loueurs en meublé seulement occasionnels, et a ainsi méconnu le principe d’égalité devant les charges publiques.
On soulignera en outre que pour la définition du LMP au titre de l’IFI, applicable depuis le premier janvier 2018, le législateur n’a pas retenu cette condition qui figurait jusqu’alors dans le texte relatif à l’ISF.
Dans un récent avis publié fin juillet 2018, le Comité de coordination du registre du commerce et des sociétés (CCRCS – Avis 2008-05) s’est interrogé sur la portée de cette décision.
Préambule
Bien que rendue en matière fiscale, cette décision ne doit-elle pas conduire à reconsidérer la solution consistant à accepter les demandes d’immatriculation au RCS émanant de personnes physiques qui déclarent exercer l’activité de « loueur en meublé » ou de « loueur professionnel en meublé », de même que le maintien audit registre des personnes qui y sont déjà immatriculées pour une telle activité ?
Nature de l’activité de loueur en meublé
Il en est de longue date qu’en soi, l’activité de loueur en meublé ne confère pas à celui qui s’y livre la qualité de commerçant, tenu à ce titre à immatriculation au RCS (CCRCS, avis n ° 04-35 du 1er avril 2008), la location de meubles n’étant en principe qu’accessoire à celle d’immeuble qui conserve un caractère prédominant. Toutefois, dans la pratique, la location de logements meublés peut s’accompagner, de prestations s’apparentant à celles d’hôtellerie.
Cette circonstance est alors susceptible de lui conférer un caractère commercial. En effet, la loi répute acte de commerce « toute entreprise de fournitures » (art. précité L. 110- 1 6 °), disposition incluant la fourniture de prestations de service (Cass. com., 5 déc. 2006, n° 04-20039).
Rôle du greffier
D’une manière générale, c’est au demandeur à l’immatriculation au RCS qu’il appartient, au stade de cette formalité, d’apprécier si l’activité qu’il se propose ou vient d’entreprendre lui confère la qualité de commerçant.
N’est prévue, toujours à ce stade, qu’une vérification limitée du bien-fondé de cette appréciation, à l’initiative du greffier, même s’il doit s’assurer de « la régularité de la demande » (C. com., art. R. 123-94), et notamment que ses « énonciations sont conformes aux dispositions législatives et règlementaires » et « correspondent aux pièces justificatives » (C. com., art. R. 123-95).
En effet, s’agissant de l’activité, les pièces justificatives devant être produites portent essentiellement sur la capacité de la personne concernée à être commerçante et, en cas d’activité soumise à une règlementation particulière, à la justification des déclaration, autorisation, titre ou diplôme requis pour son exercice (C. com. art. L. 123-2, R. 123-95, R. 123-166 1°, A. 123-45 et annexe 1-1, et A. 123-51)
Pour le surplus, la réalité et la nature de l’activité ne donnent lieu à la production d’aucune pièce. Dans l’exercice de son contrôle de légalité, le greffier doit s’en tenir aux énonciations de la demande. Il ne peut refuser l’immatriculation que lorsque l’activité déclarée est, soit interdite par la loi soit réservée à certaines catégories de personnes, soit totalement incompatible avec la qualité de commerçant (CCRCS, avis n° 2016-014 du 5juillet 2016, n° 2016-018 du 18 octobre 2016 et n° 2 017- 006 du 30 mai 201 7).
C’est dans ces conditions que l’immatriculation des personnes déclarant exercer l’activité de loueur en meublé a été jusqu’ici largement admise, y inclus par le CCRCS (cf : avis précité n° 04-35 du 1er avril 2008), en l’absence d ‘incompatibilité estimée totale avec la qualité de commerçant, dès lors que la location peut s’accompagner de prestations para-hôtelières. Encore doit-il être relevé que, dans la pratique, certains greffiers ne partageaient pas cette approche et, s’en tenant à la lettre de l’activité déclarée, refusaient I’immatriculation.
Avis
La location d’immeuble n’est pas constitutive d’un acte de commerce, tandis que l’est en revanche toute entreprise de location de meubles.
Il en est de longue date déduit que l’activité de loueur de logements meublés ne confère pas la qualité de commerçant à celui qui s’y livre à titre de profession habituelle, la location de meuble n’étant en principe qu’accessoire à celle d’immeuble qui conserve un caractère prédominant.
Toutefois, dans la pratique, la location de logements meublés peut s’accompagner, tout au long du séjour du locataire, de prestations de services s’apparentant à celle d’hôtellerie.
Dans l’exercice de son contrôle de légalité des énonciations de l’activité déclarée dans la demande, le greffier doit donc refuser l’immatriculation d’une personne indiquant exercer l’activité de « loueur en meublé » ou « loueur professionnel en meublé », sans autre précision. Il doit en revanche l’accepter lorsque l’énoncé de cette activité est suivie d’une mention afférente à la fourniture de prestations de services.
Les personnes physiques ayant requis leur immatriculation au RCS en qualité de loueur en meublé ou de loueur professionnel en meublé, sans autre précision, doivent être admises à solliciter leur radiation dudit registre. Le formulaire de déclaration à employer est le « P2 » s’ils poursuivent leur activité, le « P4 » en cas de cessation totale d’activité.
Conclusion
Il serait grand temps que le législateur nous propose des textes clairs et réalistes. Force est de constater qu’aujourd’hui flou et complexité cohabitent !
Selon qu’il s’agira d’apprécier la situation du loueur en meublé au regard de l’impôt sur le revenu, de l’IFI ou de l’assujettissement aux cotisations sociales, des règles différentes sont susceptibles de s’appliquer. (Voir nos précédentes newsletters abordant ces sujets).
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