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  Plus-value immobilière : exonération en cas de cession de la résidence principale

Par : edicom

Analyse de la jurisprudence par Jacques Duhem, de Fac Jacques Duhem

Jacques Duhem (FAC JD) décrypte deux décisions de la cour administrative d’appel (CAA) de Nantes qui illustrent les difficultés d’application de la législation fiscale en matière de plus-value immobilière.

Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées (code général des impôts [CGI], art. 150 U, II-1°).

L’exonération est de caractère général. Elle est acquise lorsque les conditions sont remplies, quels que puissent être les motifs de la cession, la nature de l’habitation, l’importance du prix de cession ou de la plus-value, et l’affectation que l’acquéreur envisage de donner à l’immeuble, même s’il est destiné à être démoli en vue de l’édification de nouvelles constructions.

La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.

Lorsque l’immeuble ou la partie d’immeuble cédé est, pour partie, affectée à usage d’habitation et, pour partie, à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie privative qui constitue la résidence principale du cédant peut bénéficier de l’exonération.

L’application de l’exonération suppose le respect strict des conditions d’application. Les contentieux traitant de cette question sont nombreux.

On commentera ci-dessous deux décisions de la cour administrative d’appel (CAA) de Nantes qui illustrent les difficultés d’application de la législation fiscale.

CAA Nantes n° 16NT00648, 31 mai 2018

Résidence principale pour partie louée en chambre d’hôtes
Les faits

M. et Mme B ont acquis le 7 décembre 2011 une propriété. Le 16 mai 2012, ils ont revendu ce bien en réalisant une importante plus-value et en revendiquant, sur le fondement des dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts, l’exonération au titre de la cession de leur résidence principale.

A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration a considéré que la cession portait sur un immeuble affecté à 23 % à un usage d’habitation et a imposé la plus-value réalisée sur la partie à usage professionnel.

M. B a exercé une activité d’hébergement touristique et autre hébergement de courte durée dans la propriété à compter du 1er janvier 2003 et a obtenu, le 17 mars 2008, l’autorisation de la mairie pour l’exploitation de cinq chambres d’hôtes. Par ailleurs, M. B a obtenu le 21 mai 2008 une licence l’autorisant à servir ou vendre de l’alcool dans le cadre de son activité de location de chambres et tables d’hôtes.

M. et Mme B soutenait que la totalité de la propriété constituait leur résidence principale au jour de sa cession et que si des chambres avaient accueilli des touristes de passage, sans qu’ils aient à investir dans un matériel spécifique, ces mêmes espaces avaient servi à leur famille et leurs amis.

La décision

La cour relève que les requérants n’apportent aucun élément de nature à établir que les chambres occupées par la clientèle étaient utilisées également à des fins privatives.

Les juges estiment que c’est à bon droit que l’administration a remis en cause le bénéfice de l’exonération de la plus-value réalisée en ce qui concerne la partie de la propriété non affectée à la résidence principale.

CAA Nantes n° 17NT01109, 28 juin 2018

Immeuble destiné à devenir une résidence principale
Les faits

Mme A a acquis, par acte notarié du 26 mai 2010, un appartement qu’elle a revendu, par acte du 30 novembre 2010, en réalisant une plus-value. L’acte de vente indiquait que cet appartement constituait la résidence principale de Mme A au jour de la cession, et la plus-value résultant de cette cession n’a pas été imposée.

L’administration a toutefois estimé, à la suite d’un contrôle sur pièces, que cet appartement ne constituait pas sa résidence principale et a, en conséquence, procédé à l’imposition de la plus-value immobilière.

Mme A a soutenu que l’appartement cédé était destiné à sa résidence principale, qu’elle y a effectué des travaux à cet effet et y dormait pour la période du 26 mai au 30 novembre 2010.

La décision

Il est souligné que Mme A :

- n’a déclaré aucun changement d’adresse au service des impôts suite à l’acquisition de l’appartement ;

- que sa déclaration de revenus déposée en 2010 mentionne son ancienne adresse ;

- il n’est pas contesté que Mme A n’a également effectué aucune démarche de changement d’adresse auprès de son agence bancaire et du bureau de la Poste, et que ses relevés bancaires de l’année 2010 font état de son ancienne adresse ;

- Mme A n’était titulaire d’aucun contrat d’abonnement pour une ligne fixe ou un contrat Internet pour le logement cédé .

Les juges ajoutent qu’aucune disposition législative ou réglementaire ne permet de prendre en compte une intention de faire d’un bien immobilier son habitation principale pour bénéficier d’une exonération de plus-value lors de la cession de ce bien.

Dans ces conditions, la plus-value ne pouvait échapper à l’imposition.

 

A savoir

Ce sujet sera abordé lors des prochaines formations consacrées à l’immobilier de FAC Jacques Duhem (6 et 7 septembre à Paris).

  • Mise à jour le : 26/07/2018

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