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  Vente-acquisition d’un bien immobilier : l’importance de l’avant-contrat

Par : edicom

Analyse par Jean-Pascal Richaud, consultant et formateur à FAC Jacques Duhem

De la signature du compromis à l’obtention du prêt jusqu’à l’acte notarié, on ne soupçonne pas assez les conséquences d’un avant-contrat. Décryptage par Jean-Pascal Richaud (FAC Jacques Duhem).

Une demande de prêt pour des travaux, non prévue dans l’avant-contrat, est-elle fautive ? Oui

Contexte : Une promesse synallagmatique de vente appelée « compromis » et portant sur un actif immobilier, est signée sous la condition suspensive de l’octroi d’un prêt bancaire d’un montant stipulé, dans l’avant-contrat, de 585.000 €. L’acquéreur pressenti n’obtient pas son financement. Par conséquent, la vente n’est pas conclue !

Le vendeur assigne alors l’acquéreur, en paiement de dommages-intérêts.

Les juges font droit à la demande du vendeur et condamnent l’acquéreur à verser au vendeur la somme de 30.000 € en précisant que l’acquéreur n’a pas présenté une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles de l’avant-contrat.

En effet, la demande de prêt déposée par l’acquéreur portait sur un montant, travaux inclus, de 1.115.800 € afin de financer non seulement le prix d’acquisition de l’actif immobilier, objet du « compromis », mais également des travaux immobiliers à réaliser sur ledit bien.

L’établissement prêteur sollicité, avant d’instruire le dossier de financement, puis de suivre éventuellement l’acquéreur dans son projet, avait demandé la fourniture d’un permis de construire car l’acquéreur avait émis le souhait de transformer l’immeuble en appartements.

Le « compromis » était taisant sur des travaux à effectuer et sur une éventuelle demande de permis de construire ?!

Question soumise à la Cour de cassation : Une demande de prêt, qui ne respecte pas les modalités arrêtées et convenues dans l’avant-contrat, est-elle fautive ?

Réponse de la Cour de cassation : Ooui, ainsi qu’il ressort de la lecture d’un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Haute juridiction, le 13 octobre 2016 (Cass. 3e civ., 13 oct. 2016, n°15-17832) ;

Extrait de l’attendu nous intéressant :

(...)

.../...

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 10 mars 2015), que la société Le Chistera, société en cours de constitution représentée par Mme X..., a, par l’intermédiaire de la société Agence de la Nivelle, signé un acte sous seing privé par lequel Mme Y... s’engageait à lui vendre un bien immobilier sis à Bidart, sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt immobilier d’un montant de 585 000 euros ; que, la vente n’ayant pas été réitérée, Mme Y... a assigné la société Le Chistera, prise en la personne de son représentant légal, Mme X..., en paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts ; Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que Mme X... fait grief à l’arrêt de la condamner à payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts aux consorts Z... A..., ayants droit de Mme Y... ; Mais attendu qu’ayant constaté que les demandes de prêt déposées par Mme X... pour le compte de la société Le Chistera, pour un montant total de 1 115 800 euros, avaient pour objet le financement, non seulement de l’acquisition elle-même, mais également des travaux de rénovation de l’immeuble en vue de sa transformation en appartements et que la délivrance d’un permis de construire, à laquelle les banques avaient subordonné l’acceptation de la demande de prêt, n’avait pas été érigée en condition suspensive de la vente, et souverainement retenu que le fait pour Mme X... d’avoir présenté des demandes de prêt non conformes aux dispositions de la promesse de vente, constituait une faute justifiant l’application de l’article 1178 du code civil et engageant sa responsabilité personnelle, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche qui lui était demandée, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; .../...

Observation(s), remarque(s) pratique(s) :

- L’avant-contrat est un moment important dans « l’itinéraire juridique de la vente d’immeuble existant » (expression empruntée à A. Lapeyre) et l’arrêt sous-analyse est là pour le rappeler.

- S’il s’avère qu’une des parties ne fait pas le nécessaire – négligence – , voire ne respecte pas les conditions contractuelles stipulées dans l’avant-contrat empêchant ainsi la signature de l’acte de vente notarié définitif, elle peut voir sa responsabilité personnelle engagée, laquelle est susceptible de générer un préjudice indemnisable.

- On aura noté que le fait pour le vendeur de céder, par la suite, ledit actif immobilier à d’autres personnes, pour un prix supérieur, n’exclut pas le préjudice lié à l’immobilisation injustifiée du bien au profit des premiers acquéreurs.

- Voir également, Cass. 3e civ., 17 fév. 2015, n°13-17201.

 

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  • Mise à jour le : 05/05/2017

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