Covid 19 : l'immobilier d'entreprise fort de sa résilience
Amundi livre une première analyse de l'impact de la crise du coronavirus et du confinement sur ses SCPI. Un point de vue qui devrait rassurer les investisseurs.
Contexte
Au-delà de son impact sanitaire et humain, la pandémie de Covid-19 impacte fortement les perspectives de croissance économique. C’est dans ce contexte que les marchés boursiers ont connu ces dernières semaines des niveaux extrêmes de volatilité.
Si les toutes prochaines semaines seront cruciales pour observer les effets des mesures de confinement et pour estimer la durée potentielle de contraction de l’économie, nous conservons à ce stade une vue constructive sur la fin de l'année 2020, anticipant une amélioration des conditions économiques après un choc négatif.
Les banques centrales et les responsables politiques ont mis en place des mesures et pourraient encore agir pour éviter que la crise ne soit pas trop marquée. Ils tenteront d'éviter que la reprise attendue après la phase de contraction ne se transforme en récession plus longue.
Contexte pour l’immobilier d’entreprise
Avant toute chose, il demeure nécessaire de rester prudent dans l’analyse car les choses peuvent évoluer d’un point de vue sanitaire, économique, financier et politique.
Toutes les activités économiques sont touchées de manière directe ou indirecte et l’impact sur l’immobilier d’entreprise dépendra de l’amplitude et de la durée de la crise même si certains secteurs sont plus directement touchés et d'autres relativement épargnés.
L’hôtellerie et le commerce non alimentaire sont les premiers secteurs directement impactés. Dans une moindre mesure la logistique, les parcs d’activités et même les bureaux pourraient être fragilisés.
De la même façon, le scénario de retour progressif à la normale de l'économie post crise sanitaire se fera plus ou moins rapidement selon les secteurs et les zones géographiques.
Impacts sur notre activité d’investisseur et de gestionnaire d’actifs immobiliers
Pour le marché de l’investissement
Par construction, l’immobilier d’entreprise s’ancre dans le temps long avec une visibilité sur des loyers sécurisés grâce à des baux à 3, 6, 9 ou 12 ans.
Le marché subit bien sûr un ralentissement dû au confinement mais les capitaux disponibles et la volonté des acteurs, notamment long terme, de déployer en immobilier leurs avoirs restent intacts et devraient lui permettre de retrouver un niveau satisfaisant à la sortie de cet épisode. Les acteurs plus opportunistes sont par contre plus attentistes notamment à cause d’un accès au financement plus difficile dans cette période où les banques concentrent leurs efforts sur l’aide aux entreprises.
Pour les fonds que nous gérons
- Les projets d’investissements engagés continuent à progresser favorablement et de nouveaux sont étudiés même si les visites d’actifs sont à ce jour impossibles.
- Les capitaux collectés fin 2019 et début 2020 sont à ce jour tous affectés.
Les volumes de transaction sur le marché devraient néanmoins diminuer au 1er semestre 2020. Les facteurs de soutien à la demande restent valables, comme l’effet valeur refuge de l’immobilier et le différentiel de taux de rendement entre l’immobilier d’entreprise et les obligations d’état.
Concernant les loyers
L’activité de commercialisation locative devrait être ralentie dans les semaines qui viennent, tant au niveau des locations (moins de facilité à visiter les locaux ou faire réaliser des travaux d’aménagement ou de remise en état) que de la réception de congés.
Nous avons comme prévu encaissé le premier trimestre de loyers et envoyé début mars les quittancements du deuxième trimestre 2020. Nous nous attendons à ce que leurs encaissements soient plus problématiques notamment dans les secteurs les plus touchés.
Dans la phase délicate de crise sanitaire que traverse notre économie, il nous semble important d’avoir une démarche solidaire, responsable et compréhensive vis-à-vis de nos locataires mais aussi respectueuse de l’intérêt de nos porteurs de parts.
Comme toute notre profession nous nous sommes notamment engagés à suspendre le recouvrement des loyers et des charges des TPE/PME avec pour objectif de les étaler sans pénalité lors de la fin de la période de confinement. Pour les autres locataires leur situation sera étudiée au cas par cas avec bienveillance en fonction de leurs réalités économiques.
Impacts sur nos fonds
La valorisation des actifs
Les expertises du patrimoine du 1er trimestre ont été finalisées et les experts nous ont indiqué que ces valeurs ne seront pas affectées par les événements actuels.
Il est prématuré d’affirmer que les prochaines valorisations de nos immeubles ne seront pas impactées. Il est toutefois probable que les immeubles de commerces et hôtellerie puissent accuser une variation.
Notre parc de bureaux, ayant des fondamentaux solides (localisation, pérennité de l’état locatif, baux longs), ne devrait pas accuser de mouvements sensibles.
La gestion de nos fonds
L’activité de gestion de nos véhicules au quotidien, telle que la comptabilité, l’établissement de la fiscalité annuelle et la production des rapports annuels, est maintenue et ne constate pas de retards à ce jour.
La gouvernance de nos fonds avec la tenue des Conseils de Surveillance dans le calendrier prévu à cet effet suit son cours habituel.
Il est recommandé pour ceux qui le peuvent d’utiliser les moyens électroniques disponibles sur le site www.amundi-immobilier.com pour obtenir leurs informations fiscales ou participer au vote des Assemblées Générales, l’acheminement postal et le traitement des courriers pouvant être plus aléatoires.
Le marché des parts
S’agissant du marché des parts (souscriptions/ rachats), celui-ci a fonctionné normalement jusqu’à présent sans mouvement de marché particulier à signaler depuis le début de la crise.
A ce jour, aucune adaptation du prix de la part des SCPI Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Genépierre n’est à prévoir.
La typologie du portefeuille de nos fonds SCPI et OPCI Grand Public
La typologie des actifs actuellement les plus exposés à cette crise sanitaire sont le commerce, l’hôtellerie et les parcs d’activités hébergeant des TPE et PME.
Ceux-ci représentent une diversification (18 %) au sein de nos portefeuilles majoritairement composés de bureaux (80%) qui seront moins impactés.
Néanmoins nous devons anticiper une diminution de nos produits locatifs pour le deuxième trimestre et possiblement le temps de la reprise pour le début du second semestre.
La composition du patrimoine de nos fonds, la qualité financière de nos locataires, la diversification géographique et sectorielle de nos actifs et les réserves que nous avons constituées devraient nous permettre d’atténuer les effets de cette situation sur la distribution.
En conclusion :
Nous croyons que l’immobilier d’entreprise continuera à prouver sa résilience dans la durée grâce à :
- la protection offerte par des baux de longue durée,
- la stratégie retenue par Amundi Immobilier d’investir dans des immeubles récents,
- des localisations de qualité permettant de capter l’intérêt des locataires de 1er plan.
Nos fonds conservent leur place dans le patrimoine de nos porteurs en diversification de leur patrimoine.
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