Par Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com

Énergie, inflation, taux, crédit : la chaîne de transmission est activée – mais c’est aussi le meilleur moment pour négocier

Depuis le 28 février 2026, les opérations militaires contre l’Iran ont paralysé le détroit d’Ormuz (20 % du pétrole mondial), propulsant le Brent de 72 à plus de 110 $/baril (+50 %), avec un pic à 119 $ en séance le 9 mars. Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, décrypte l’impact sur l’immobilier et identifie les opportunités pour les investisseurs.

La chaîne de transmission : énergie → inflation → taux → immobilier

Le blocage du détroit d’Ormuz – chute de 90 % du trafic maritime (Kpler), suspension des traversées par MSC, Maersk et Hapag-Lloyd – a déjà propulsé le baril au-dessus de 100 $, un niveau inédit depuis 2022. Selon CNN, il s’agit de « la plus importante perturbation pétrolière de l’histoire ». L’inflation de février 2026 atteint déjà 1,9 % en zone euro (sous-jacente 2,4 %), dépassant les prévisions.

L’OAT 10 ans, référence des taux immobiliers, a bondi à 3,63 % le 9 mars (contre 3,30 % début mars), soit +33 points de base en une semaine. Les marchés intègrent désormais un risque croissant de hausse des taux BCE d’ici fin 2026. Résultat : les taux de crédit immobilier (3,20-3,40 % en mars) pourraient remonter vers 3,80-4,00 %, réduisant le pouvoir d’achat immobilier de 10 à 15 %.

Le parallèle avec 2022 est frappant – et le choc pourrait être plus violent. En 2022, la guerre en Ukraine avait propulsé le Brent à 130 $ et déclenché un cycle de hausse des taux qui a gelé le marché immobilier pendant deux ans. Aujourd’hui, le Brent dépasse déjà 110 $ et le détroit d’Ormuz est bloqué. Il ne faut pas que les taux remontent : l’inflation va revenir à cause de l’énergie.

Prime de risque et rendements : le tableau de bord sur 15 ans

La prime de risque – l’écart entre le rendement des SCPI et l’OAT 10 ans – mesure l’attractivité relative de l’immobilier par rapport au placement sans risque. En y ajoutant les rendements réels d’acquisition des SCPI (données Rock and Data, 2 651 acquisitions analysées sur 52,8 milliards d’euros), on obtient le véritable thermomètre du marché.

Lecture du signal : le signal combine le rendement d’acquisition constaté et la prime de risque. « Achat » = rendements d’acquisition élevés, les SCPI achètent à bon prix ; « Prudence » = rendements compressés, les SCPI achètent cher ; « Neutre » = zone intermédiaire.

Sources : Rendements d’acquisition : Rock and Data (2 651 acquisitions, 52,8 Mds €, rendement moyen pondéré par la valeur d’acquisition). OAT 10 ans : INSEE/OCDE, Agence France Trésor. TD SCPI : ASPIM/IEIF, MeilleureSCPI.com.

2016-2017 : les SCPI achetaient à 5 % de rendement (prix au sommet) = signal « Prudence ». 2024-2025 : elles achètent à 7,8 % – le meilleur rendement d’acquisition en 13 ans = signal « Achat ». Le stock existant souffre, mais les nouvelles acquisitions se font à des conditions historiquement attractives.

Les chiffres sont sans appel : en 2024, les SCPI ont acheté à 7,82 % de rendement moyen, contre 4,96 % en 2017. C’est 280 points de base d’écart. Oui, le stock existant est sous pression. Mais pour les nouveaux investisseurs et ceux qui achètent cash, c’est un time to market exceptionnel. Le stress géopolitique crée les conditions de la négociation. L’histoire montre que ces moments-là ont toujours récompensé les investisseurs patients.

Ce qu’il faut surveiller

Durée du conflit = variable clé. Résolution rapide = retour à la normale. Enlisement = risque de choc 2022 bis. Mais dans les deux cas, les rendements élevés de l’immobilier d’entreprise offrent un point d’entrée historiquement attractif pour les investisseurs positionnés cash ou à faible endettement.