Alors que les SCPI françaises traversent une mutation structurelle sans précédent, MeilleureSCPI.com publie une analyse exhaustive de l’intégralité des acquisitions immobilières réalisées depuis la création du produit : 16 353 immeubles, de 2012 à 2025.

Le constat est sans appel : en moins de dix ans, la SCPI est passée d’un placement immobilier hexagonal à un véhicule d’exposition paneuropéenne.

SCPI : un produit français devenu majoritairement européen

16 353 acquisitions analysées : la part des immeubles situés hors de France passe de moins de 5 % avant 2014 à 74 % au premier trimestre 2025

Au 29 avril 2026, l'analyse de l'intégralité des acquisitions immobilières réalisées par les SCPI françaises depuis leur création (16 353 immeubles, base MeilleureSCPI.com) révèle une bascule structurelle : la part des immeubles situés hors de France dans les acquisitions annuelles est passée de moins de 5 % avant 2014 à 61 % en 2024 et 74,5 % au premier trimestre 2025. Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, décrypte les ressorts économiques et fiscaux de cette mutation.

Une chronologie en trois phases : France → Bascule → Pivot

Avant 2014, les SCPI françaises consacraient en moyenne moins de 5 % de leurs acquisitions à des immeubles situés hors de France. Le marché restait centré sur les bureaux franciliens et le commerce métropolitain. À partir de 2015, plusieurs sociétés de gestion (Corum, Sofidy, Atream, Praemia REIM, AEW, BNP Paribas REIM, La Française REM) lancent des stratégies pan-européennes. La part Europe (hors France) franchit 16 % en 2015, dépasse 25 % en 2017, puis se stabilise autour de 25-35 % entre 2018 et 2022.

Le vrai basculement intervient en 2023-2025. Sous l'effet de la décote des bureaux Île-de-France (réévaluations de -10 % à -25 % selon les fonds depuis 2022) et de la remontée des taux, les nouvelles SCPI (Iroko, Remake, Comète, Iroko Zen, Transitions Europe, Sofidynamic) collectent en se positionnant exclusivement à l'étranger. Résultat : en 2024, la majorité des immeubles acquis par les SCPI françaises ne sont plus situés en France (61 % en valeur). Sur le début 2025, la proportion atteint 74,5 %.

« La SCPI reste un produit d'épargne 100 % français : loi de 1970, supervision AMF, fiscalité française. Mais l'immobilier qu'elle achète, lui, ne l'est plus. En treize ans, on est passé de 95 % d'acquisitions hexagonales à 75 % d'acquisitions européennes. C'est la mutation la plus rapide qu'ait connue ce produit depuis sa création », alerte Jonathan Dhiver.

Pourquoi cette dynamique : rendement, diversification, et fiscalité

Quatre moteurs expliquent l'accélération vers l'Europe. Trois sont économiques, le quatrième est fiscal – et c'est lui qui change la donne pour l'investisseur particulier.

1. Rendement à l'achat

Depuis 2022, les marchés allemand, néerlandais, britannique, espagnol et irlandais offrent des taux de capitalisation supérieurs au Grand Paris (typiquement 6-8 % vs 4-5 %). Les SCPI achètent donc plus de revenus pour le même euro investi.

2. Diversification géographique

Réduire l'exposition au cycle immobilier français, en particulier au bureau Île-de-France dont la décote pèse aujourd'hui sur les anciennes SCPI.

3. Profondeur de marché

Taille des transactions, liquidité, standardisation des baux commerciaux européens : déployer la collecte y est techniquement plus simple.

4. Fiscalité : l'argument décisif pour les personnes physiques

C'est ici que se joue une part importante de l'attractivité du pan-européen. Pour un porteur particulier (personne physique), deux mécanismes jouent en faveur des SCPI investies hors de France :

• Pas de prélèvements sociaux. Les revenus fonciers de source étrangère sont exonérés des 17,2 % de prélèvements sociaux français. Sur une SCPI 100 % France, à TMI 30 %, la fiscalité totale ressort à environ 47 % (IR + PS) ; sur une SCPI 100 % Europe, elle tombe autour de 20-25 % en taxation effective.

• Conventions fiscales bilatérales. La France a signé une convention avec chacun des principaux pays d'investissement (Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Italie, Irlande, Royaume-Uni…). Ces conventions évitent la double imposition par deux mécanismes : crédit d'impôt (le porteur paie l'impôt local et reçoit un crédit d'impôt français équivalent) ou taux effectif (les revenus étrangers ne sont pas réimposés en France mais relèvent le taux moyen appliqué aux revenus français). Dans les deux cas, la pression fiscale sur la part européenne d'une SCPI reste sensiblement inférieure à celle d'une SCPI 100 % France.

Important : pour les personnes morales (sociétés à l'IS, holdings patrimoniales), l'avantage fiscal est neutralisé. Les revenus de SCPI relèvent de l'impôt sur les sociétés (25 %), sans prélèvements sociaux dans les deux cas. La fiscalité d'une SCPI 100 % France et d'une SCPI 100 % Europe est alors équivalente. L'arbitrage paneuropéen est donc d'abord un sujet d'investisseur particulier.

Acquisitions des SCPI 2012-2025 : la mutation année par année

Le tableau ci-dessous récapitule, pour chaque exercice, la valeur (en M€) et le nombre d'acquisitions des SCPI françaises selon la zone géographique.

Lecture du signal : « Phase France » = acquisitions hors France marginales (< 5 %), modèle historique des SCPI ; « Bascule » = montée progressive du pan-européen (15-40 %), période d'apprentissage ; « Pivot » = inversion (> 40 %), nouveau régime structurel.

Sources : base interne MeilleureSCPI.com (16 353 lignes, 15 365 datées). Catégorisation : France (métropole + Outre-mer) vs Europe hors France (UE + Royaume-Uni, Suisse, Norvège). Agrégation annuelle de la « Valeur Acquisition ».

2014 : les SCPI françaises achetaient 96 % de leurs immeubles en France. 2025 : elles n'en achètent plus que 25 % en France. La bascule s'est jouée en moins de cinq ans.

La bascule en un graphique

Ce qu'il faut surveiller

« Choisir une SCPI en 2026 ne revient plus à choisir un placement immobilier français. Cela revient à choisir une exposition européenne, depuis Paris. La fiscalité reste française, l'enveloppe reste française, mais le risque immobilier français pèse de moins en moins lourd dans la performance. Pour une personne physique, le paneuropéen est aussi un choix fiscal », souligne Jonathan Dhiver.