Ces villes étudiantes où il vaut mieux acheter que louer
Et si finalement acheter le logement étudiant de son enfant était moins coûteux que de le louer ? Meilleurs Agents a analysé la durée d’amortissement de biens étudiants (type studio 25 m2) dans les cent plus grandes villes étudiantes : dans 78 villes étudiantes sur 100 étudiées, il vaut mieux acheter que louer !
Alors que les candidats à la présidentielle s’affrontent par débats interposés, l’immobilier reste l’un des grands absents dans les discussions engagées. Et pourtant, la crise sanitaire n’a pas manqué de soulever, entre autres, les difficultés des étudiants lors des confinements successifs. Le logement surtout est chaque année une question compliquée à gérer face à des budgets souvent serrés. Dans ce contexte, Meilleurs Agents a réalisé une étude au sein des cent plus grandes villes étudiantes françaises. Et si finalement acheter le logement étudiant de son enfant était moins coûteux que de le louer ?
Principaux enseignements
Sur 78 des 100 villes étudiées, il est plus intéressant d’acheter un logement de 25 m2 pour son enfant plutôt que de le louer si celui-ci poursuit ses études jusqu’au grade master (cinq ans) dans la même ville. Ce chiffre est réduit à 23 villes si l’étudiant s’arrête au grade de la licence (trois ans).
Mulhouse est la ville étudiante où l’achat est le plus intéressant avec un bien amorti au bout de un an et cinq mois seulement (32 441 € pour un studio de 25 m2). Versailles est la ville du classement où l’achat est le moins intéressant avec un bien amorti au bout de huit ans et cinq mois à l’achat (242 423 € pour un studio de 25 m2). Dans les onze plus grandes métropoles françaises, seules Montpellier, Marseille et Lille présentent une telle opportunité d’investissement
L’achat plus rentable que la location dans 78 villes étudiantes sur 100 en France
Si, de prime abord, il est vrai que la location est plus flexible et est moins compliquée à mettre en œuvre que l’achat d’un bien, il faut toutefois relativiser cet a priori. En effet, même si peu de frais entrent en ligne de compte au moment d’une location (loyer, caution, frais d’agence si agence il y a) versus l’achat (frais de notaire, frais d’agence, intérêts, frais de copropriété, taxe foncière), la location peut bel et bien devenir moins rentable que l’achat en fonction de sa durée.
En effet, au bout d’un certain temps, le montant dépensé en loyers est supérieur aux frais liés à l’achat : durée pour laquelle ces frais seront amortis et pour laquelle l’achat devient plus intéressant que la location. Meilleurs Agents a décidé d’analyser la durée d’amortissement de biens étudiants (type studio 25 m2) dans les 100 plus grandes villes étudiantes françaises afin d’évaluer l’intérêt financier d’une location ou d’un achat pour son enfant dans le cadre d’un cursus d’études de cinq ans (dans la même ville).
Contre toute attente, l’achat est plus rentable que la location dans 78 villes étudiantes sur 100. Mulhouse se hisse en première position avec une durée d’amortissement de seulement 1 an et 5 mois. Ainsi, même si son enfant effectue une formation en deux ans, il reste plus intéressant d’acheter que de louer ! A noter qu’un studio de 25 m2 à Mulhouse coûte 32 441 € (frais d’agence et de notaire inclus) à l’achat, versus un coût mensuel à la location équivalent à 301,30 € (charges, et APL comprises). Les quatre autres villes en tête de classement (au sein des villes comptant plus de 50 000 habitants, dont plus de 10 000 étudiants) sont Roubaix (deux ans et trois mois), Saint-Étienne (deux ans et quatre mois), Evry (deux ans et sept mois) et Metz (trois ans).
« Attention cependant à l’état de la demande pour les studios qui peut rendre la revente du bien difficile si elle est faible, prévient Barbara Castillo-Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. Par exemple, à Mulhouse, la part de locataires de résidences principales de une pièce du parc privé n’est que de 12 %, contre 20 % en moyenne dans l’ensemble des villes étudiantes. Ainsi, même si l’on part de l’hypothèse que les prix resteront stables au cours du temps, rien n’empêche que le bien se déprécie au fil des années. »
A l’inverse, il y a des villes pour lesquelles l’achat est si cher relativement à la location que cinq années ne sont pas suffisantes pour l’amortir. La location est plus intéressante notamment à Versailles où il faut plus de huit ans pour amortir l’achat, soit la durée des études pour ceux qui poursuivent avec une thèse !
Montpellier, Marseille et Lille : il vaut mieux acheter que louer
Si, d’une manière générale, la location est plus intéressante dans les villes où les loyers restent peu chers relativement au prix au mètre carré, trois villes parmi les onze plus grandes villes de France sont attractives dans le cadre d’un tel investissement. Ainsi, acheter un studio de 25 m2 à Montpellier, Marseille ou Lille pour la période d’études demeure plus rentable que de le louer ! A Montpellier, alors que le loyer (charges et APL comprises) équivaut à 381,60 € par mois, le prix d’achat s’élève quant à lui à 91 706 € (frais d’agence et de notaire inclus).
Pour les parents, il faudra attendre trois ans et onze mois afin de voir les frais liés à leur investissement amortis, soit plus d’un an avant la fin des études de leur enfant. Du côté de Marseille, le loyer moyen est de 361,80 €, contre un prix moyen de 92 408 € à l’achat. Ici, la durée d’amortissement est de quatre ans et trois mois. Enfin, du côté de Lille où l’achat est, lui aussi, plus intéressant, la durée d’amortissement est de quatre ans et cinq mois. Le prix moyen d’un loyer y est de 383,40 € versus 100 609 € pour l’achat d’un studio.
Pour le reste du Top 11, il vaudra mieux louer un studio étudiant. En effet, à titre d’exemple, la durée d’amortissement à Paris est de six ans et dix mois et à Lyon de six ans et sept mois, soit bien plus que les cinq années d’étude.
Plus intéressant d’acheter que de louer dans plus d’une ville sur deux
S’il est effectivement plus intéressant de louer dans la plupart des grandes métropoles françaises du Top 11, lorsque l’on se penche sur les grandes villes étudiantes (plus de 30 000 étudiants), le choix n’est pas si évident. « Sur vingt-deux villes comptant plus de 30 000 étudiants au sein de sa population, dans plus d’une ville sur deux, il est plus intéressant d’acheter car il faut moins de cinq ans d’études pour amortir son bien. Ainsi, à Nancy et Dijon par exemple, il faut quatre ans ou moins pour rentabiliser son achat pour des loyers à moins de 313 € dans ces deux villes. A contrario, sur des villes comme Aix-en-Provence ou encore Rennes, il faut compter plus de 5 ans pour rentabiliser son investissement », analyse Barbara Castillo-Rico.
Enfin, certaines villes sont particulièrement attractives puisqu’elles permettent d’acheter un logement étudiant pour moins de 35 000 € (charges comprises), à l’image de Montluçon (22 891 €), Nevers (25 953 €), Mulhouse (32 441 €) et Saint-Etienne (34 491 €).
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