Selon l’étude Mazars-Aspim, la communication des FIA immobiliers grand public en 2021 confirme la montée en puissance des critères ESG dans les politiques d’investissement des fonds immobiliers.

Mazars et l’Aspim ont mené une étude comparative sur la stratégie et les indicateurs clés utilisés par les FIA immobiliers « grand public » dans leur communication financière et extra-financière publiée en 2021. L’étude « Communication financière et stratégie des FIA immobiliers grand public SCPI-OPCI (étude 2021-4e édition) a été réalisée à partir d’un panel de 39 sociétés de gestion de portefeuille de SCPI et/ou d’OPCI.

En 2021, la communication des FIA immobiliers grand public conserve de nombreux éléments contextuels sur la crise sanitaire et confirme la montée en puissance des critères ESG dans les politiques d’investissement des fonds immobiliers. Dans cet environnement en constante mutation, quels sont les indicateurs clés et bonnes pratiques appliqués dans la communication financière et extra-financière des gestionnaires de SCPI et d’OPCI ?

Stratégie ESG et communication extra-financière des SCPI et OPCI

A fin décembre 2021 : plus de 95% des OPCI en actif net et 15% des SCPI en capitalisation ont déjà vu leur démarche ESG validée par le label ISR, qui est accessible aux fonds immobiliers depuis le quatrième trimestre 2020.

Sur la question de la stratégie ESG au sens de SFDR, 11 OPCI représentant 95% de l’actif net du marché se sont inscrits sous les articles 8 ou 9 ; sur les 60 premières SCPI qui représentent plus de 90% du marché en capitalisation, 22 d’entre elles qui correspondent à plus de 38% de leur capitalisation se sont inscrites sous les articles 8 ou 9 de SFDR.

Dans les rapports annuels publiés en 2021 par les SCPI et les OPCI, l’étude observe une nette hausse du volume d’information sur la stratégie ESG et les indicateurs de performance extra-financière : la stratégie ESG a été développée par 76% des SCPI dans les rapports annuels publiés en 2021 (vs 47% l’an passé) et 42% des OPCI (vs 33% l’an passé) ; 43% des SCPI (vs 32% l’an passé) et 32% des OPCI (vs 22% l’an passé) fournissent au moins un indicateur quantitatif global de performance ESG dans leur rapport annuel.

Communication des FIA immobiliers grand public dans un contexte toujours incertain

En 2021, la communication financière des SCPI et OPCI étudiés présente une information globalement lisible et pertinente sur les indicateurs clés liés au profil de risque ou la performance (risques locatifs, allocation géographique et sectorielle, valorisation et rendement, effet de levier…). Le taux d’occupation est systématiquement communiqué par les SCPI et pourrait être davantage généralisé pour les OPCI.

Si dans la communication périodique post-Covid, le niveau d’encaissement des loyers est lisible de manière synthétique pour 72% des SCPI, il pourrait être davantage généralisé pour les OPCI.

Stratégie des FIA immobiliers

En 2021, les SCPI ont poursuivi l’internationalisation de leurs investissements et ont toujours de l’appétence pour d’autres secteurs que le bureau comme la santé.

Le niveau d’endettement moyen estimé est en hausse ces dernières années. A fin 2020, il est estimé à environ 17% pour les SCPI et 13% pour les OPCI (rapporté à l’actif total). Il se situe à un niveau substantiellement inférieur à celui des foncières cotées (≈ 40%).

Le poids relatif des filiales et des participations est en forte hausse ces dernières années pour les SCPI : il passe de 2% en 2014 à 22% de la valeur estimée du patrimoine à fin 2020.

Sur la base des 60 premières SCPI en capitalisation, le niveau de décote moyen du prix d’acquisition rapporté à la valeur de reconstitution des SCPI a été estimé à 6% à fin 2020, en baisse par rapport à fin 2019 où il était à 7%, le nombre de SCPI en surcote est passé de 2 véhicules, à fin 2019, à 13 véhicules, en 2020.

Sur la poche cotée des OPCI, le poids des foncières cotées est en baisse ces dernières années : rapporté à l’actif net, ce dernier passe de 12% en 2015 à 9,5% au 30 juin 2021.