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  Locations en meublé et transmissions à titre gratuit : un monde de difficultés

Par : edicom

Par FD et Associés

Première partie : Les conséquences fiscales des transmissions à titre gratuit (la seconde partie la semaine prochaine traitera des conséquences juridiques et fiscales de la continuation d’activité après la transmission).

Introduction

La location en meublé constitue aux plans juridique, fiscal et social, un régime hybride.

D’un point de vue juridique selon l’usage du bien (résidence principale – location saisonnière – sous-location avec prestations hôtelières…), les obligations du propriétaire bailleur diffèrent.

Au plan fiscal la location en meublé relève pour toutes les situations des BIC. Depuis 2017, des difficultés nouvelles sont apparues quant à la définition du LMP et quant à l’application de certains régimes de faveur.

Enfin, depuis l’adoption de la LFSS pour 2017, l’approche sociale du loueur en meublé pose égalent des difficultés depuis deux ans.

L’acquisition, l’exploitation et la cession à titre onéreux ne manquent pas de soulever nombre de difficultés d’application et d’interrogations pour lesquelles les réponses sont parfois incertaines ou absentes. Depuis plusieurs années nous abordons ces points dans nos formations et publications.

Nous vous proposons ici d’aborder les problématiques liées aux transmissions à titre gratuit. Ce sujet qui a fait l’objet que de très peu de commentaires est pourtant au cœur la pratique.

En matière de DMTG

Base des DMTG : l’actif net de passif

Comment calculer des droits de mutation à titre gratuit ?

A première vue, il n’y a pas de difficulté quant à l’application de l’abattement de droit commun et du barème en fonction du lien de parenté entre le défunt et l’héritier ou légataire du bien loué. Un paramètre supplémentaire peut impacter le montant des DMTG, en présence d’une assurance décès adossée au prêt, pour laquelle le banquier a été désigné comme bénéficiaire. Le remboursement du prêt par l’assurance fait disparaître un passif successoral. La base taxable se trouve donc ainsi majorée.

Dispositif Dutreil et abattement de 75%

La question de l’éligibilité du dispositif Dutreil se pose. Certains concluent (peut être hâtivement) que le loueur en meublé professionnel (LMP) bénéficie d’un abattement de 75% sur la masse taxable. La prudence doit nous amener à relire les dispositions des articles 787 B et 787 C du CGI afin de constater des conditions d’accès différentes selon que l’activité commerciale transmise est exercée en direct (entreprise individuelle) ou indirectement (via une société passible de l’IR telle une SARL de famille).

Il convient ensuite d’analyser l’instruction fiscale (BOFiP). Si, à la lecture des textes législatifs et doctrinaux, l’espoir perdure, il convient de s’interroger sur la définition du LMP à retenir. S’agit-il du LMP :

– au sens de l’article 155 du CGI (dit « LMP IR ») ;

– au sens de l’article 975 I. du CGI (« LMP IFI direct ») ;

– ou au sens de l’article 975 II. du CGI (« LMMP IFI indirect »).

(nous écarterons les articles relatifs au LMP au sens de l’ISF supprimé depuis 2018)

Réduction de 50% et paiement différé puis fractionné

Deux questions supplémentaires méritent ici d’être posées et analysées. La première porte sur la possibilité de demander le paiement différé puis fractionné prévu à l’article 397 A de l’annexe III du CGI. La seconde porte sur l’éligibilité à la réduction de 50% sur les DMTG en cas de donation en pleine propriété avant 70 ans (disposition prévue à l’article 790 du CGI).

L’enjeu est ici important puisqu’il permettrait en cas de donation en pleine propriété de cumuler l’abattement de 75%, la réduction de droit de 50% et d’obtenir pour le reliquat dû un différé de 5 ans suivi d’un étalement sur 10 années.

Il est donc fondamental de pouvoir apporter une réponse aux investisseurs sur ce sujet.

En matière de plus-value taxable

Un réflexe primaire (mauvais réflexe !) conduirait à conclure que la mutation à titre gratuit (donation ou succession) écrase la plus-value. Si cette analyse est fondée pour les plus-values immobilières et plus-values sur titres, elle est erronée s’agissant des plus-values professionnelles. En présence d’un statut de LMP (IR) il faudra donc déterminer une plus-value.

C’est le statut du loueur en meublé au moment de la transmission qui va conduire à une éventuelle imposition de la plus-value (RM FRASSA n°14933 JOSénat 28/05/2015)

Qualification de la plus-value lors de la mutation à titre gratuit

La définition du LMP au sens de l’IR a connu des bouleversements depuis 2 ans. Tout a commencé par une QPC n° 2017-689 du 8 février 2018 dans laquelle le Conseil constitutionnel a censuré la condition relative à l’inscription au RCS prévue à l’article 151 septies du CGI dans sa version en vigueur entre 2005 et 2010.

Le comité de coordination du registre du commerce et des sociétés a ensuite publié un rapport en juillet 2018 (n°2018-05) dans lequel il demande aux tribunaux de commerce de ne plus immatriculer les loueurs en meublés qui ne fournissent pas de prestations para hôtelières.

Enfin, le 19 mars 2019, le BOFiP a intégré la QPC et a retiré la condition relative au RCS pour accéder au statut de LMP (IR).

La difficulté aurait été moindre si le code général des impôts ne continuait pas à imposer la condition relative au RCS ! En effet, l’article 155 du CGI, non censuré par le conseil constitutionnel continue à exiger l’inscription au RCS.

L’ambiguïté est donc la suivante :

– La condition relative au RCS perdure dans le CGI ;

– La condition relative au RCS est supprimée par le BOFiP.

Détermination de la plus-value professionnelle

La plus-value professionnelle est égale à la différence entre la valeur vénale de l’actif brut au jour de la donation ou succession et la valeur nette comptable. Cette valeur nette comptable est égale à la valeur d’inscription (éventuellement majorée des frais d’acquisition) diminuée des amortissements pratiqués.

Une question mérite d’être soulevée à cette étape : que faire des amortissements pratiqués jusqu’alors et qui n’ont pu être déduits en application des dispositions de l’article 39-C 2° et 3° du CGI (l’amortissement ne peut ni créer, ni augmenter le déficit BIC) ?

Le BOFiP nous précise qu’il peut être utilisé pour minorer la plus-value professionnelle, ce qui est une bonne nouvelle… Mais si le donateur possède plusieurs biens, comment identifier le stock d’amortissements non déduits pour chacun des biens qu’il détient ?

Après de longue recherches… nous avons identifié la solution…

Imposition, report ou exonération de la plus-value professionnelle

Pour procéder à l’imposition, la plus-value doit être scindée.

  • La plus-value court terme équivalente aux amortissements pratiqués est imposée au barème de l’impôt sur le revenu et au titre des cotisations sociales du SSI (ex-RSI) ;

  • La plus-value long terme égale au reliquat taxable est imposée de manoère forfaitaire au taux de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux).

Le coût de la transmission peut donc s’avérer fortement alourdi par l’imposition de la plus-value du loueur ayant le statut de professionnel au moment de la mutation.

Il est donc fondamental de rechercher des solutions permettant de reporter, voire d’exonérer la plus-value résultant de la mutation à titre gratuit.

Plusieurs régimes sont susceptibles de s’appliquer :

  • L’exonération par le biais de l’article 151 septies du CGI

  • L’exonération par le biais de l’article 151 septies B du CGI

  • Le report d’imposition puis l’exonération en application de l’article 41 du CGI

En matière de résultat exceptionnel

La location meublée relevant du régime des BIC, le résultat est déterminé selon les principes comptables à savoir la variation de l’actif net (CGI, art. 38). Il est fréquent qu’un bien donné en location meublé soit acquis au moyen d’un emprunt adossé à une assurance décès. Dès lors, en cas de décès de l’exploitant (loueur en meublé), l’assurance rembourse par anticipation le prêt. L’annulation de la dette au passif conduit à la constatation d’un résultat exceptionnel.

Ce mécanisme est expressément prévu par le BOFiP au BOI-BIC-PDSTK-10-30-30 III. « Extinction ou remise de dettes ».

Ce résultat exceptionnel subira l’impôt sur le revenu résultant du barème progressif et également les prélèvements sociaux et le cas échéant la CEHR. Enfin des cotisations sociales (SSI) pourraient aussi être exigibles.

Dans cette situation, pour limiter les effets de la progressivité de l’impôt, il est possible d’opter pour le régime des revenus exceptionnels (article 163 OA du CGI) ou pour celui de l’étalement sur 5 ans en application des dispositions de l’article 38 quater du CGI.

 

Deuxième partie :

Après l’étude des conséquences fiscales des transmissions à titre gratuit, les experts patrimoniaux de Fac & Associés analysent les conséquences de la continuation de l’activité après la transmission à titre gratuit.

 

Les prochaines formations de FAC & Associés consacrées à:
La pratique de l’ingénierie patrimoniale.

Quatre thèmes majeurs seront abordés : Les problématiques liées à l’acquisition la gestion et la transmission de la résidence principale ; La bonne utilisation du contrat de capitalisation ; La gestion patrimoniale de la succession, de l’ouverture à l’après succession ; Loueurs en meublé et transmissions à titre gratuit. Nous vous proposerons en outre un éclairage sur l’actualité patrimoniale et notamment sur la loi Pacte.

La Rochelle: 5 et 6 septembre 2019

Coudoux (Aix-en-Provence) 15 et 16 octobre 2019

Détails et inscriptions 

La location meublée, actualité, maîtrise et optimisation

Une journée de formation sur la location meublée, actualité, maîtrise et optimisation, Paris 12 septembre 2019.

Détails et inscriptions

 

 

 

  • Mise à jour le : 04/09/2019

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