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  Impossibilité de créer un déficit foncier pour un immeuble dont on se réserve la jouissance

Par : edicom

Analyse par Jacques Duhem

Les faits

Dans le cadre d’un contrôle fiscal, l’administration a remis en cause le caractère déductible des dépenses de travaux réalisés dans un immeuble détenu par une SCI (CAA de PARIS - n° 17PA02070 - jeudi 28 juin 2018).

Le droit

Selon les dispositions de l’article 15 du code général des impôts : « les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu (…) »; qu’aux termes de l’article 28 du même code : « Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. » ; qu’aux termes de l’article 31 du même code, dans sa version alors applicable : «  I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° Pour les propriétés urbaines : a) Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire (…) d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés (…) » ; qu’il résulte de ces dispositions que les charges afférentes aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent pas venir en déduction pour la détermination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis à l’impôt sur le revenu ; que la réserve de jouissance est établie, notamment, par l’accomplissement ou non de diligences ayant pour objet de donner le bien en location ; qu’il appartient au propriétaire qui entend, pour déduire les charges afférentes à un logement resté vacant, se prévaloir de ce qu’il a entendu le louer et non s’en réserver la jouissance, d’apporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour la location de ce logement ;

La décision

Les contribuables soutenaient que les travaux réalisés dans l’immeuble litigieux, dont l’état était particulièrement défraîchi, consistant en l’aménagement du toit, de la voirie et des clôtures, ainsi qu’en la réfection de la salle de bain, des radiateurs et de la cheminée, étaient nécessaires à sa mise en location.

Il est jugé qu’ils n’établissaient pas par les documents produits et, notamment, des factures établies entre 2007 et 2011 pour divers travaux, que l’état de l’immeuble litigieux ne permettait pas sa mise en location avant l’année 2012.

Certaines factures n’étaient pas établies au nom de la SCI, d’autres concernent des aménagements réalisés à une adresse différente. La plupart des factures n’indiquaient pas l’adresse à laquelle sont effectués les travaux ou étaient très imprécises.

Il est jugé que les requérants n’établissaient pas que le bien n’était pas en état d’être proposé à la location avant 2012. Par ailleurs, les requérants ne produisaient pas d’éléments de nature à démontrer que la SCI aurait accompli les diligences nécessaires afin d’assurer la mise en location de cet immeuble.

Dès lors, la SCI doit être regardée comme s’étant réservée la jouissance de l’immeuble en cause pendant les années 2009, 2010 et 2011 et que, par suite, les dispositions du I de l’article 15 du code général des impôts faisaient obstacle à ce que les charges exposées pour l’immeuble puissent être déduites du revenu imposable des requérants.

  • Mise à jour le : 04/07/2018

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