Par Olivier Grenon-Andrieu, président d’Equance

Malgré le tassement de la collecte observé début 2018, les SCPI restent des véhicules immobiliers plébiscités par les épargnants. Et pour cause : leurs rendements, déjà attractifs, peuvent être optimisés en ayant recours à différents modes d’acquisition.

L’achat de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) est l’une des manières les plus simples pour investir en immobilier sans avoir à acheter soi-même un bien pour le mettre en location. Ces instruments financiers permettent aux épargnants de percevoir les loyers d’un investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistiques, spécialisés etc…) tout en déléguant à une société de gestion l’ensemble des tâches courantes, notamment l’achat du bien et la recherche de locataires.

Contrairement aux livrets d’épargne ou aux fonds en euros d’assurance-vie dont les rendements sont devenus particulièrement faibles, les parts de SCPI conservent un rendement solide, de l’ordre de 4,5 % par an. Les revenus issus d’un investissement en SCPI sont ensuite traités fiscalement comme des revenus locatifs et sont donc soumis aux prélèvements sociaux ainsi qu’à l’impôt sur le revenu. Le rendement net, qui dépend donc du taux marginal d’imposition de chaque foyer, est de l’ordre de 2,5 % à 4 % par an. Cette rentabilité peut néanmoins être améliorée grâce à des solutions d’optimisation fiscale pour les résidents français comme pour les non-résidents.

Résidents français : achetez vos parts de SCPI à crédit

Le taux de rendement réel peut également être amélioré en ayant recours à un crédit pour l’achat des parts de SCPI. Cette solution est particulière intéressante dans l’actuel contexte de taux bas. Grâce à la faiblesse de l’apport initial (qui peut même parfois être nul), le rendement net d’un tel investissement peut, par exemple, atteindre de l’ordre de 7 % par an après déduction du coût de l’emprunt, soit environ deux fois plus que le rendement net d’une SCPI achetée cash. Le fait de devoir rembourser un crédit permet par ailleurs aux épargnants de bénéficier d’une réduction de leur fiscalité.

Ce type de montage financier nécessite toutefois d’être en mesure de réaliser un effort de trésorerie pour rembourser les mensualités associées au prêt. Le recours à l’endettement pour acheter des parts de SCPI doit donc être calibré au cas par cas de manière à correspondre aux capacités financières de chacun.

Non-résidents : défiscalisez avec des biens situés à l’étranger

Pour les non-résidents tout d’abord, le fait d’acheter une part de SCPI française dont les biens immobiliers sont situés à l’étranger permet, par le jeu des conventions fiscales, de s’affranchir totalement de l’impôt français et de ne dépendre que de l’imposition des revenus immobiliers dans le pays où sont situés les biens mis en location.

Dans l’exemple d’une SCPI dont les biens sont situés en Allemagne, l’imposition des loyers perçus n’est ainsi que d’environ 15 % (taux allemand), contre 37,2 % minimum (Prélèvements sociaux compris) en France. La plus faible imposition des revenus permet ainsi d’augmenter significativement le rendement net de l’investissement. Pour les résidents, ce même mécanisme ne comporte pas d’avantage particulier, la fiscalité française restant généralement applicable.

Acheter une SCPI en démembrement

Enfin, le démembrement de propriété peut également s’appliquer à l’achat de parts de SCPI. Les investisseurs peuvent ainsi n’acheter que la nue-propriété ou l’usufruit d’une part de SCPI pour une période déterminée, généralement de 10 ou 15 ans.

L’achat de la nue-propriété d’une part de SCPI ne permet pas à l’acquéreur de bénéficier des revenus locatifs pendant la période de démembrement, mais présente en contrepartie l’avantage de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat, par exemple de 20 % ou 30 % par rapport à un achat en pleine propriété. À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son investissement, sans être soumis à la fiscalité et aux prélèvements sociaux sur la revalorisation de son titre de propriété. Le fait de ne pas encaisser les revenus fonciers l’exonère également de l’impôt afférent, ce qui améliore la performance.

L’achat de l’usufruit d’une SCPI présente quant à lui d’autres avantages. La somme investie initialement est limitée, correspondant à la contrepartie de la décote dont bénéficie le nu-propriétaire sur le prix d’acquisition en fonction de la durée du démembrement conventionnel (par exemple de 60 % ou 70 %). Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier perçoit 100% des revenus locatifs avant l’extinction de ses droits.

Pour bénéficier d’une optimisation de sa fiscalité, un investisseur peut acquérir la nue-propriété d’une part de SCPI tout en achetant l’usufruit à travers une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Le fait d’amortir chaque année la valeur de l’usufruit dans une société imposée à l’IS permet en effet de bénéficier d’une fiscalité très allégée sur les revenus.

Les possibilités d’optimisation sont donc nombreuses pour permettre aux épargnants d’investir en SCPI de manière avantageuse. À chaque patrimoine peut convenir une solution !