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  Immobilier : des SCPI de rendement peu endettées

Par : edicom

Le placement d’épargne pierre-papier actuellement plébiscité par les épargnants est peu exposé à la dette, toutefois des disparités entre les fonds peuvent exister.

Suite à la publication des rapports annuels des 85 SCPI de rendement, MeilleureSCPI a analysé la situation de l’endettement financier de celles-ci au 31 décembre 2016.

Un niveau global de l’endettement maîtrisé

Le ratio d’endettement moyen global des SCPI de rendement ressort à 7,67 % (ratio des dettes financières au 31 décembre 2016 sur la valeur d’expertise du patrimoine à la même date), toutes catégories confondues au 31 décembre 2016. En revanche, les SCPI de taille importante (500 M€ de valeur d’expertise et plus), affichent un ratio d’endettement moyen de 8,34 %. Les SCPI profitent du coût historiquement bas de l’endettement, tout en maîtrisant leur exposition à la remontée éventuelle des taux directeurs. Mais des disparités existent entre les fonds. Si certaines SCPI accroissent leur niveau d’endettement, d’autres se sont désendettées.

Par ailleurs, la répartition de la dette financière est fragmentée. Certaines SCPI sont particulièrement exposées : les cinq sociétés de gestion les plus endettées concentrent plus des trois quarts de la dette financière totale du marché des SCPI de rendement. La société de gestion qui a le plus recours à l’endettement affiche un ratio de 31 % au 31 décembre 2016 pour les fonds SCPI de rendement qu’elle gère.

Source: MeilleureSCPI

Analyse de MeilleureSCPI.com

Dans un contexte où l’offre en investissement est peu abondante, le niveau d’endettement des SCPI de rendement doit rester mesuré. Il est important de rappeler que les épargnants ont la possibilité de souscrire des parts des SCPI à crédit. De ce fait, si ces derniers souscrivent par emprunt à des parts d’une SCPI affichant un ratio d’endettement relativement élevé, ils pourraient être davantage exposés aux conséquences de la remontée des taux.

MeilleureSCPI estime que « le ratio d’endettement d’une SCPI de rendement doit rester cohérent dans le contexte actuel. Toutefois, si les gérants recourent à l’effet de levier pour saisir des opportunités d’investissement intéressantes, alors, cela justifierait un ratio d’endettement plus élevé ».

Eléments clés de l’étude à retenir

Le ratio moyen d’endettement des SCPI de rendement est d’environ 7,7% en 2015, tout comme en 2016, ce qui laisse les SCPI de rendement bien loin de leurs grandes sœurs, à savoir les foncières cotées, qui affichent généralement un ratio Loan to Value (LTV) compris entre 27 et 45 %.

De manière générale, l’observation première de l’étude de MeilleureSCPI est que les SCPI qui dépassent la barre des 30 % de ratio d’endettement en 2016 sont peu nombreuses pour le moment. En effet, trois SCPI ont des ratios supérieurs à 30 % et seulement six SCPI affichent des ratios supérieurs à 20 % (soit 7% de l’échantillon). Toutefois cette information doit être pondérée par l’accélération récente du recours à l’endettement par les SCPI de rendement tant en volume qu’en nombre de fonds.

Dans un contexte où il est difficile d’investir, l’endettement des SCPI doit rester raisonnable. En effet, si le marché se retourne, il faut que les SCPI aient des ratios LTV cohérents vis à vis du marché et des conditions de prêts (covenants), cela leur permettrait d’avoir la possibilité de s’endetter pour saisir des opportunités d’investissement.

MeilleureSCPI estime que le ratio d’endettement d’une SCPI ne devrait pas dépasser les 10% dans le contexte actuel.

Source : MeilleureSCPI

  • Mise à jour le : 14/02/2019

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