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  LMP/LMNP : les 11 propositions de l'Anacofi

Par : edicom

En avril 2016, une étude produite par la commission de surveillance et d’étude du marché de la location meublée mise en place par l'Anacofi a été rendue publique. Cette commission s’est attachée à étudier le marché, à identifier des évolutions d’offres connues ou des tendances, et à définir des critères d’analyse. A la suite de cette première phase, elle a bâti une fiche type d’étude d’une offre et fait ressortir 15 avis ou propositions. Le conseil d’administration de l’Anacofi et l’Anacofi-Immo, après en avoir délibérés, retiennent 11 avis et propositions qui seront portés à la connaissance des autorités.

Avis et proposition retenus par le conseil confédéral :

1- Il est nécessaire qu’à la fois le syndic et le conseil syndical remplissent les missions qui sont les leurs. Il est donc vital que le Syndic soit indépendant de l’exploitant, utilise les services d’experts et que le conseil syndical fasse son travail d’organe de contrôle. 

2- Pan majeur de l’immobilier et de l’économie française, bien plus que d’un simple support immobilier, cette forme d’investissement patrimonial représente un réel levier de développement de l’économie réelle et d’orientation de l’épargne des français vers le financement d’un secteur clé de l’économie. Cet investissement devrait pouvoir bénéficier de la fiscalité liée au risque entrepreneurial.

3- Les Ehpad répondent à un besoin sociétal. Afin de limiter les risques au niveau des particuliers (monovalence), il serait bon d’encourager l’investissement dans ces structures, via des OPCI grand public / SCPI, gérées par des sociétés de gestion. Celles-ci disposent en effet de compétences professionnelles de gestion et mutualisent le risque par l’ensemble de leurs investissements.

4- Les parties d’exploitation devraient appartenir aux propriétaires :

- maintien pour les résidences de tourisme de l’article 58 titre V de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite ALUR ;

- extension de cet article à l’ensemble des résidences services ;

- avec restriction pour les équipements spécifiques (spa, piscine… qui resteraient la propriété du gestionnaire et donc à sa charge) ;

- sans restriction sur les parties spécifiques.

5- Extension de l’obligation d’individualisation des comptes (loi Novelli) pour tous types de résidence et publication annuelle de tout ou partie des ratios de gestion.

6- L’utilisation d’un fonds de concours n’est pas un processus choquant en tant que tel car il peut s’expliquer économiquement. En revanche, il se doit d’être transparent et tout investisseur doit en êtreinformé. Il faudrait contraindre le vendeur à le mentionner dans le document de présentation de l’opération, ainsi qu’à présenter son impact sur les loyers et donc sur la rentabilité locative. Une autre solution pourrait être dans le non versement du fond de concours, ce qui rétablirait le prix de l’immeuble à sa vraie valeur, mais avec l’acceptation en contrepartie de la part des investisseurs d’une augmentation progressive du montant des loyers perçus sur les 1ers trimestres d’exercice afin de permettre à l’exploitant d’atteindre « sa vitesse de croisière »: par exemple, 50% des loyers les 1er et 2ème trimestres, puis 75% des loyers les 3ème et 4ème trimestres, puis 100% des loyers.

7- Conclusion par le gestionnaire d’un bail commercial ferme de 9 ans minimum excluant par clause expresse toute possibilité de résiliation triennale.

8- Incitation à la création d’une offre d’assurance optionnelle garantissant les risques de pertes de revenus.

9- Article 606 et loi Pinel : rendre possible la prise en charge des gros travaux par l’exploitant qui, seul, est à même d’appréhender les contraintes réelles de l’exploitation (statut dérogatoire pour l’immobilier géré).

10- En s’appuyant sur les orientations de la mission de Sylvia Pinel sur le numérique appliqué au bâtiment, recommander une généralisation du recours aux outils numériques (BIM) à l'ensemble des acteurs des résidences de service à l'horizon 2017.

11- Comme pour les SCPI, interdire et sanctionner les communications laissant penser à un investissement sécurisé ou garanti : « investissement locatif sûr et rentable » ; « revenus garantis nets de charges et indexés » ; « Forte Valorisation Patrimoniale » ; « Des revenus complémentaires garantis » ; « Un investissement immobilier à rendement garanti » ; « Aucun souci de gestion » ; « le groupe … vous assure un revenu que votre bien soit loué ou non » ; ...

 

  • Mise à jour le : 01/09/2016

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