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  Comment générer des revenus non imposés avec une location en meublé ?

Par : edicom

Si beaucoup de propriétaires le méconnaissent, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) présente de nombreux avantages, comme la possibilité d’effectuer sa déclaration aux « frais réels ». Dans la majeure partie des cas, il conduit à des revenus locatifs nets d’impôt. Un dispositif avantageux pour lequel il est possible d’opter impérativement avant le 1er février.

Loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

La location meublée y compris saisonnière ou de courte durée, notamment via l’intermédiaire de platesformes, telles qu’Airbnb, Abritel, Booking et Homeway, par exemple, permet de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, dit LMNP.

Tout le monde est concerné : le statut peut être adopté à partir d’un seul bien loué et sans limite de loyer. 

La location meublée est considérée comme une activité commerciale par le Code général des impôts. Cela permet de déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et ainsi de bénéficier des avantages fiscaux du LMNP.

« C’est une astuce que peu de gens connaissent, explique Claude Robin, expert-comptable, président d’Amarris Immo. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) avec l’option frais réels conduit dans la majeure partie des cas à des revenus locatifs nets d’impôts. Cela concerne tous les foyers qui louent leur bien en meublé hors SCI. Cela représente beaucoup de foyers en France, tous ceux qui louent leur bien sur Airbnb, par exemple. »

Qui sont les propriétaires concernés ?

Les propriétaires désireux de réaliser une activité LMNP doivent détenir leurs biens en nom propre ou par le biais d’une société commerciale : auto-entrepreneur, EURL, SARL de famille (sur option), SNC. Cela ne s’applique pas pour les SCI dont l’objet est civil et non commercial et sera soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Quel est le montant annuel à ne pas dépasser pour conserver le statut LMNP ?

Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas de plafond de loyers à respecter pour conserver le statut LMNP.

Déclarer les revenus de la location meublée 

Les loyers tirés de la location meublée sont déclarés à l’administration fiscale dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Fiscalement, on peut alors opter pour l’option micro-BIC ou pour l’option réel simplifié :

- l’option du micro-BIC avec abattement de 50%, plus simple mais moins favorable… C’est le régime choisi par défaut si les recettes perçues de sa location meublée sont inférieures à 70 000 €. Le régime du micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71% pour les meublés de tourisme classés) sur les revenus locatifs ;

- l’option frais réels ou réel simplifié, plus avantageux ! En optant pour le régime réel simplifié, on peut déduire des recettes locatives, en plus de toutes les charges et les intérêts d’emprunt, l’amortissement de l’immobilier et du mobilier. Cela conduit, dans la majeure partie des cas, à des revenus locatifs nets d’impôt ! 

Comparer régimes micro-BIC et réel simplifié

Lors de sa déclaration d’activité LMNP, il faut formuler son option pour le régime du micro BIC ou le régime réel simplifié avant le 1er février (sinon il faudra attendre la prochaine année fiscale).

Le régime « réel » simplifié est dans la plupart des cas le plus adapté et il permet de réaliser une véritable économie d’impôt qu’il s’agisse d’un bien ancien ou d’un bien neuf, acheté avec ou sans prêt immobilier.

Exemple : Sur un bien immobilier d’une valeur de 150 000 €, loué 500 €/mois avec une tranche marginale d’imposition de 30 %, on constate avec le régime réel par exemple une économie d’impôt de plus de 1400€ la première année, soit 14 000 € en dix ans !

 

Les démarches et les formalités du LMNP 

Si on réalise une activité de location meublée non professionnelle, il faut respecter certaines démarches.

Etape n°1 : Déclarer l’activité LMNP

Déclarer votre activité LMNP, au service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de situation de l’immeuble. Il s’agit d’une simple formalité qui se réduit à remplir un formulaire Cerfa P0i. Ainsi, on obtient un numéro de Siret à reporter sur ses prochaines déclarations de revenus. Cette démarche est indispensable et entièrement gratuite !

Etape n°2 : Choisir son option fiscale 

Formuler son choix pour le régime du micro-BIC ou le régime réel avant le 1er février via le formulaire Cerfa P0i. 

Etape n°3 : Démarches mairie pour les locations courte durée

Pour une location saisonnière ou de courte durée, réaliser l’ensemble des démarches d’inscription auprès des mairies, notamment pour la collecte de la taxe de séjour.

  • Mise à jour le : 24/01/2019

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