La normalité du prix de cession d'un usufruit temporaire se juge par rapport à sa valeur économique

10/05/2021

Pour fixer le juste prix d'un usufruit temporaire de parts de SCI cédé par un associé à une société et apprécier l'existence d'une libéralité au profit du cédant, l'administration ne peut appliquer le barème fiscal mais doit retenir une méthode d'évaluation économique. Dans un arrêt daté du 1er avril 2021 (n° 19NT01569), la cour administrative d'appel de Nantes rappelle que la valeur vénale des titres d'une société non admise à la négociation sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date de la cession. L'évaluation des titres d'une telle société doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d'autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires. En l'absence de telles transactions, celle-ci peut se fonder sur la combinaison de plusieurs méthodes alternatives. Dans l'affaire qui lui était soumise, en raison de la spécificité de la transaction et de l'absence de marché pertinent, il n'existait pas d'élément de comparaison pour évaluer la valeur de l'usufruit temporaire des parts des SCI. Cette circonstance n'autorisait toutefois pas l'administration à faire usage du barème de l'article 669 du CGI, qui ne s'applique qu'aux droits d'enregistrement et à la taxe de publicité foncière. La cour observe que les chiffres retenus par l'administration pour évaluer l'usufruit en appliquant ce barème aboutissent, au vu des revenus locatifs des SCI, à un taux de rentabilité d'environ 12?% ne correspondant pas aux actifs présents sur le marché. Elle valide la méthode d'évaluation économique proposée par le contribuable, qui retient un taux de rendement, correspondant aux loyers perçus par les SCI, d'environ 6?%. L'écart entre la valeur économique ainsi estimée et le prix pour lequel l'usufruit temporaire a été cédé, bien qu'inférieur à l'écart calculé par l'administration, restant significatif et sans contrepartie pour la société cessionnaire, la cour confirme l'existence d'une libéralité représentative d'une distribution de bénéfices au sens de l'article 111 c du CGI, mais elle en limite le montant.