Pas de réduction d'impôt pour les résidences pour étudiants non occupées... par des étudiants

12/12/2017

En 2009, des époux achètent en l'état futur d'achèvement un appartement dans une résidence que son promoteur destine, d'après son permis de construire, au logement d'étudiants. Après l'achèvement, ils concluent un bail avec la société en charge de l'exploitation de la résidence. En 2011, lors d'un contrôle fiscal, la réduction d'impôt en faveur des investissements locatifs dans des résidences pour étudiants dont le couple a bénéficié est remise en cause par l'administration au motif que la résidence ne remplit pas les conditions requises d'occupation effective par des étudiants. Les juges, tant en première instance qu'en appel, donnent raison à l'administration. L'article 199 sexvicies du Code général des impôts prévoit que le logement destiné à une location meublée doit être compris dans une résidence avec services pour étudiants. Pour les juges, cette disposition implique que la réduction d'impôt est subordonnée à l'occupation effective de la résidence par des étudiants et pas seulement à l'affectation initiale de l'immeuble à usage de résidence avec services pour étudiants lors de son acquisition en l'état futur d'achèvement ou de sa construction. Or, le fait que le permis de construire délivré ait pour objet une résidence pour étudiants ne suffit pas à établir que la société qui l'a ultérieurement exploitée (et avec laquelle les époux ont conclu le bail) l'a affectée à l'hébergement d'étudiants. Cette affectation n'apparaît pas non plus dans les stipulations du bail ou les documents publicitaires produits par les époux. La remise en cause de la réduction d'impôt obtenue par les époux est donc justifiée. Pour l'administration, la résidence doit être occupée par au moins 70 % d'étudiants pour que la condition d'affectation soit remplie. Ce pourcentage est apprécié sur une période de référence de trois mois du 1er octobre au 31 décembre de chaque année de la période d'engagement de location. Le non-respect du seuil d'occupation au cours d'une seule période de référence au cours de l'engagement de location entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.