Par Nicolas Kert, cofondateur et président de Remake AM

L’appétit des épargnants français pour l’immobilier d’entreprise ne se dément pas. Au premier trimestre 2022, les SCPI, OPCI et sociétés civiles à vocation immobilière ont enregistré une collecte nette solide de 3,8 milliards d’euros, en hausse de 43% en un an. Il est vrai que la classe d’actifs a passé sans dommages significatifs le choc de la crise sanitaire, hormis certaines niches de marché comme l’hôtellerie ou certains segments en commerce. Alors que l’année 2022 est marquée par une flambée des prix, comment l’immobilier pourrait-il gérer ce nouvel environnement ? Un coup d’œil dans le rétroviseur nous rappelle que si l’immobilier n’aime pas les périodes de rupture (le début des années 90), il s’est fort bien accommodé ces soixante dernières années des périodes inflationnistes, comme on l’a notamment vu dans les années 1970.

L’immobilier est aidé en cela par une indexation quasi-systématique des loyers à l’inflation. Et, lorsque qu’il s’agit d’immobilier d’entreprise, la faculté de refacturer une grande partie des charges protège davantage encore. Cette capacité à protéger les flux de revenus contre l’inflation devrait continuer à faire de l’immobilier un support prisé par les Français pour placer leur épargne. Celle-ci reste très abondante. Et l’assurance-vie reste un gros catalyseur comme en témoigne la collecte, au plus haut depuis 2011, de l’assurance-vie, dont les encours représentaient près de 1.900 milliard d’euros à fin mars. Inflation, immobilier, assurance-vie, un trio gagnant ?

Immobilier et assurance-vie : calibrés pour le long terme

Cette enveloppe fait en effet très bon ménage avec l’immobilier. Avec ses avantages fiscaux et successoraux, elle est, comme lui, typiquement axée sur le long terme. Depuis une dizaine d’année, l’offre de SCPI, puis d’OPCI et de nouveau des sociétés civiles éligible à l’assurance-vie sous forme d’unités de compte (UC) s’est fortement développée. Au point que l’on peut estimer que près de la moitié des 10,7 milliards d’euros collectés en pierre-papier en 2021 l’ont été via l’assurance-vie. Faut-il préférer ce biais ou privilégier l’achat en direct ? A vrai dire, le choix dépend de nombreux paramètres. Prenons le cas des SCPI, en faisant abstraction des intérêts et inconvénients de l’enveloppe assurance-vie elle-même. Lorsqu’il investit en SCPI via une UC, l’épargnant n’est pas propriétaire des titres de la société ou du fonds, ce qui peut entraîner des conséquences négatives ou positives pour lui. Point positif, le délai de jouissance, c’est-à-dire la période suivant la souscription pendant laquelle le porteur ne va pas toucher de dividendes, peut être raccourci lorsqu’on investit via une UC. L’investisseur peut aussi facilement fractionner son investissement et le diversifier. Plus contrariant, dans certains contrats, les dividendes versés par la SCPI ne sont pas toujours intégralement reversés au souscripteur. Ou encore, il n’échappe pas aux frais de souscription élevés (autour de 10%), même si l’assureur parvient souvent à en restituer une partie. Ce dernier point nous semblant être le plus limitant, dans l’attente d’offre de SCPI sans commissions de souscription.

Fiscalité immobilière : choisissez la formule

Sur les aspects fiscaux, d’autres subtilités attendent l’investisseur. Comme leur nom en porte la trace, les SCPI sont des produits dits « civils », ce qui signifie que les revenus générés sont directement taxés dans les mains de l’associé du produit, en fonction de sa situation fiscale. Si la société immobilière a investi à l’étranger, les revenus relèveront de la fiscalité immobilière locale, généralement plus légère qu’en France. Cet avantage fiscal prend la forme généralement de crédits d’impôt bénéficiant à l’associé, un avantage qui disparaît en assurance-vie. Revers de la médaille, la fiscalité immobilière, même parfois à l’étranger, est lourde : prenons le cas d’un contribuable relevant du taux marginal d’imposition maximal. Ici, le poids des prélèvements totaux auxquels seront soumis les revenus peut excéder les 60%. Dit plus brutalement, un rendement brut de 5% se traduira par un rendement net autour de 2%. En pareil cas, investir en assurance-vie peut avoir pleinement son sens.

Assurance-vie ou direct : un choix dépendant de nombreux critères

Remarquons que l’achat en pleine propriété d’une SCPI ne permet pas d’échapper à l’impôt sur la fortune immobilière. Pas plus en assurance-vie d’ailleurs. La seule solution ici est de n’acquérir que la nue-propriété des titres. C’est impossible en assurance-vie, tout comme l’achat de parts de SCPI à crédit du reste. En revanche, au moment de la revente, l’assurance-vie aura l’avantage, offrant une liquidité plus « mécanique » que le marché primaire, où les délais de sortie peuvent s’allonger dans les périodes de stress de marché. Et reste bien sûr l’avantage capital de l’assurance-vie en matière de frais de succession…

On le voit, le choix de l’assurance-vie ou de l’investissement direct dans une SCPI dépend de multiples facteurs. Pour être sûr de faire le bon choix, commencez par en parler à votre conseiller financier. Bonne nouvelle : en matière d’investissement en SCPI, cela ne vous coûtera pas plus cher !