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  Immobilier : les principales mesures du projet de loi Elan

Par : edicom

Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, et le Premier ministre Edouard Philippe (photo compte Twitter du gouvernement)

Par Anne SImonet

Présenté en Conseil des ministres mercredi dernier, le projet de loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) sera débattu à l’Assemblée nationale, d’ici à la fin du mois de mai, et devrait être définitivement voté par les parlementaires courant du mois de septembre prochain.

Les locations touristiques encadrées

L’article 51 renforce les contrôles et les sanctions civiles en matière de locations de courte durée à des fins touristiques, à l’encontre des loueurs et des plates-formes qui ne respectent pas les obligations qui existent déjà. L’objectif du gouvernement est de limiter l’effet inflationniste sur les loyers de ce mode de location dans certaines villes touristiques et surtout l’effet de retrait du parc de logements disponibles des locaux loués à des fins touristiques, notamment quand il y a une « professionnalisation » de cette activité.

L’article a ainsi pour objet :

- l’introduction pour le loueur de l’obligation de transmettre à la commune, à sa demande, le décompte du nombre de nuitées ayant fait l’objet d’une location durant l’année en cours ;

- le renforcement d’amendes civiles qui, selon les infractions, pourront être portées jusqu’à 5 000 ou 10 000 € pour les loueurs qui ne respecteraient pas leurs obligations ;

- l’instauration d’amendes civiles nouvelles qui, selon les infractions, pourront être portées jusqu’à 12 500 ou 50 000 € pour les plates-formes qui jusque-là n’étaient pas sanctionnées.

Un plafond légal de cent vingt jours de location de la résidence principale à des fins touristiques dans les communes mettant en œuvre la procédure de changement d’usage des locaux d’habitation est fixé.

Mobiliser le foncier public

La production de logements, en particulier en zones tendues, sera permise en facilitant la libération du foncier, notamment public, et la construction des programmes immobiliers. Le projet de loi vise à promouvoir des opérations d’urbanisme et de revitalisation ambitieuses et partenariales pour tous les territoires, à lever les verrous et les freins. En premier lieu, en complément des incitations fiscales inscrites dans la loi de finances pour 2018, qui visent à ce que les propriétaires de terrains à bâtir les mettent en vente, le texte prévoit de faciliter la mobilisation du foncier public et de simplifier certains outils d’intervention foncière.

Bureaux en logements

Le projet de loi prévoit également d’ajuster les normes techniques pour faciliter les opérations de reconversion de bureaux en logements et d’introduire un bonus de constructibilité pour assurer l’équilibre économique de l’opération. Par exemple, en Ile-de-France, les professionnels estiment que près de 700 000 m2 de bureaux obsolètes, durablement vacants, ne conviennent plus aux attentes des entreprises. Le gouvernement estime donc urgent de les rénover pour leur donner une nouvelle attractivité ou de les reconvertir en logements ou en résidences : cela représente un gisement potentiel de 10 à 20 000 logements…

Logements intermédiaires

L’article 52 a pour objet d’accélérer la production de logements intermédiaires, en prévoyant que les établissements de coopération intercommunale situés dans les zones tendues devront définir des objectifs pour une offre de logements de cette typologie dans leur document de programmation. Cette mesure permettra de promouvoir le développement de ce produit, créant, dans les territoires à enjeux, de manière plus systématique, une offre supplémentaire entre le parc social et le parc privé, favorisant la fluidité des parcours résidentiels.

Garantie financière et Vefa

L’article 22 modernise la vente en l’état futur d’achèvement. Il est prévu de sécuriser l’acquéreur dans le cadre de la garantie financière d’achèvement et de permettre à l’acquéreur d’assurer lui-même certains travaux de finition dont les termes sont définis contractuellement. Les modalités de mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement que le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement apporte à l’acquéreur sont clarifiées, notamment avec une définition de la défaillance financière conditionnant l’appel de la garantie. Le garant pourra obtenir rapidement la désignation d’un administrateur ad hoc, dont la mission sera de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, et d’autre part, d'exiger des acquéreurs le solde du prix de vente encore dû, une fois son obligation exécutée. L’article 22 étend, par ailleurs, les modalités de mise en œuvre des garanties délivrées en matière de Vefa aux garanties financières d’achèvement délivrées dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover.

Le bail mobilité

Le texte propose de mobiliser davantage d’opportunités de logement dans le parc privé via la création d’un bail mobilité d’une durée d'un à dix mois, s’adaptant mieux aux disponibilités réelles de certains logements. Cette offre nouvelle pourra répondre aux besoins de moyennes durées de populations en mobilité, étudiants, actifs en formation professionnelle ou en missions… Ce bail pourra être résilié par le locataire à tout moment, sans motivation, avec un préavis d’un mois. Absence de dépôt de garantie, fixation du loyer libre, colocation sans clause de solidarité entre les colocataires ou leurs cautions caractérisent ce bail.

Encadrement des loyers à titre expérimental

Autre mesure, l’article 49 permet la mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau des loyers par arrêté préfectoral sur les territoires compris dans les zones dans lesquels la tension locative est la plus forte, à titre expérimental et à la demande des établissements publics de coopération intercommunale ou collectivités compétents en matière d'habitat. L'article crée, en outre, une sanction spécifique pour les bailleurs ne respectant pas ce dispositif expérimental d’encadrement des loyers : une amende administrative peut être prononcée par le préfet.

Une pause normative

Pour accélérer la construction de logements, le projet de loi Elan prévoit, dans le cadre de la Stratégie logement, de simplifier les procédures et les normes, de libérer les terrains et de réduire les délais.

Il est ainsi question de faire une pause normative durant le quinquennat, tout en responsabilisant les professionnels du secteur quant aux moyens pour atteindre leurs objectifs sans dégrader la qualité du bâti et la sécurité. 30 000 constructions sont aujourd’hui bloquées à cause de recours abusifs, selon la Fédération de la promotion immobilière. Face à ce constat, le projet de loi prévoit de mieux encadrer les procédures de recours en évitant les procédures dilatoires sans fin qui découragent les acteurs de terrain, de fluidifier le traitement des contentieux et enfin de limiter les délais de jugement à dix mois pour accélérer et lutter contre les recours qui n'en finissent plus. Les sanctions contre les procédures abusives seront renforcées.

  • Mise à jour le : 05/04/2018

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